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米国の不動産 - 米国の不動産投資

米国の不動産投資 - 2024 年の米国の不動産投資家向けの包括的なガイド

近年、イスラエルの投資家は米国の不動産投資にますます関心を示しています。 この主な理由は、経済危機を利用しながら、ここイスラエルで必要とされるよりも低い資本で実行でき、より高い収益が見込める、イスラエル国境外での収益性の高い不動産取引を見つけようとする試みである。 2008 年に発生した不動産価格の下落により、米国の不動産価格が下落し、そのほとんどが現在でも利用可能な投資機会を生み出しました。

外国人投資家にとって、一般に海外、特に米国への投資には、鹿基金に資金を預けて財産を失う危険を避けるために、綿密な調査と事前知識が必要です。

以下の行では、米国のすべての不動産投資家が取引を行う前に知っておくべき 9 つの最も重要な問題に触れた包括的なレビューを紹介します。 この情報は初心者にも上級投資家にも関係があります。 飛び込んでみましょう…

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私たちが何かについて学ぶことができる新しい何かが常にあります。 これが無限の宇宙の様子です

米国の不動産市場の特徴 - なぜ米国なのか?

北米の不動産市場では、地域ごとに人口、文化、消費の特徴が異なるため、多種多様な投資が可能です。 市場の規模を理解するには、現在米国に 329 億 XNUMX 万人が住んでいます。

投資の実現可能性とその特性に影響を与える可能性のある要因は数多くあります。これには、不動産の地域における犯罪のレベル、その地域に住む人々の社会経済的地位、陽性または陽性者の存在などが含まれます。この地域の移民に対する否定的な傾向、賃貸住宅の需要など。

今週開始
イスラエルの不動産市場と米国市場には 3 つの基本的な違いがあります。
  1. 不動産価格 - 米国のアパートや住宅の費用は、イスラエルのアパートや住宅の価格よりも大幅に安いです。 これを説明すると、米国では、イスラエルの周辺都市の 3 つで、XNUMX 部屋のアパートの価格に相当する金額で、広々とした土地の家を見つけることができます。
  2. 土地の価値 - 米国ではイスラエルほど土地の価格が重視されておらず、建設コストも米国の方が安いです。 米国を襲う地震や暴風雨の多さから、迅速な住宅対策が必要となることが多く、プレハブ建築や木造工法で家を建てるのが一般的です。 その結果、建物の価格は安くなりますが、全体的に見ると維持費が高くなる場合があり、イスラエルに比べて国内の不動産価格が大幅に下がります。
  3. שקיפות - 米国では、行政上の完全な透明性があり、不動産購入プロセス全体が法的に規制されているため、イスラエルのプロセスと比較すると、プロセスがはるかに簡単かつ単純になっています。
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2008 年の経済危機は米国の不動産市場にどのような影響を与えましたか?

2007 年に発生したサブプライム危機は、XNUMX 年後に世界的な経済危機につながりました。 危機の名称は、収入が不安定などで返済できない人々に不動産購入のための高金利のサブプライムローンが貸し付けられ、差し押さえや売却につながったことが原因で生まれた。多くのプロパティの。

何が危機の勃発につながったのでしょうか??

危機が勃発する前、米国は不動産市場の緩やかな上昇を享受​​しており、そのため政府は低利、事前保証や追加保証の必要がないなど、非常に有利な条件で住宅ニーズに応じた融資を行っていた。 このアプローチはすぐに不動産需要の増加につながり、アパートを借りるのが儲からない状況を生み出しました。なぜなら、銀行が全額融資する住宅ローンを組むのが簡単だったためです(買主は何も持参する必要がありません)。資本)。

前述したように、不動産需要の増加により価格が大幅に上昇し、非住宅用不動産の需要が増加しました。 同時に、銀行や金融機関は借り手がローン返済を賄えると信じ、十分な管理なしにサブプライムローンを利用できるようにし、その住宅ローンは高金利債券の発行によって賄われた。

当時の金利引き上げという(金融)決定により、借り手はローンの返済が困難となり、多くの借り手が貸し手に住宅を引き渡さなければならない状況が生じ、貸し手は不動産を売却できなかった。不動産市場は落ち着き、需要は急激に落ち込んだ。 その結果、取引されている不動産株も暴落し、危機は米国に伝わり、全世界に広がりました。

最後の藁は、米国のアパートの価値の下落であり、これにより、彼らが借りた住宅ローンの金額が、所有するアパートの価値よりも高くなり(アンダー・ウォーター)、より多くの借り手がローンを返済する事態が生じた。彼らの資産を増やし、危機の影響をさらに悪化させました。

結局、銀行や金融機関には請求されていない膨大な資産が残り、債務を補填するためにこれらを早急に処分しなければならなくなり、その結果、国内の不動産価格は前例のない低水準に達した。

「チャンス」 - 米国における不動産投資の低価格と大量供給

危機後、鋭い観察力を持つ投資家は目の前にあるチャンスにすぐに気づき、米国の不動産に関心を示し始めました。 銀行や金融機関が設定した住宅ローンの取得条件が厳しくなったことで、アメリカ人はその機会を利用することが難しくなり、市場が外部投資家に開かれた状態となり、賃貸住宅の需要が増加しました。

それからかなりの年月が経過し、不動産価格は回復し、徐々に上昇し始めましたが、世界の多くの場所、特にイスラエルと比較すると依然として低いです。

コロナ危機は不動産市場を脅かしているのか?アメリカではב?

最近、私たちは世界的な危機を経験しており、医療制度や経済にまだ知られていない形で影響を及ぼしていますが、予想に反して、米国の住宅販売は前四半期に前年同期と比較して 43% 増加しました。年。 住宅価格指数は昨年の4.29と比較して3.25%上昇し、住宅価格は2.17%上昇した。

以下は20日の価格推移です。 2022 年時点の国内最大の都市:

最も増加率が高かったのはフェニックスで32.41%、次いでサンディエゴ(27.79%)、シアトル(25.5%)、タンパ(24.41%)、ダラス(23.66%)、ラスベガス(22.45%)、マイアミ(22.23%)となった。 )、サンフランシスコ (21.98%)、デンバー (21.31%)、シャーロット (20.89%)、ポートランド (19.54%)、ロサンゼルス (19.12%)、ボストン (18.73%)、アトランタ (18.48%)、ニューヨーク ( 17.86 %)、クリーブランド (16.23%)、デトロイト (16.12%)、ワシントン (15.84%)、ミネアポリス (14.56%)、シカゴ (13.32%)。

米国の新築不動産の中央価格は過去 20.1 年間で 390,000% 上昇し、現在約 XNUMX 万ドルとなっています。

既存物件(中古)の中央値価格は約356,000万XNUMXドルです。

住宅購入の需要は増加し続けていますが、建設着工数と比較的供給が少ないため、高い需要を満たすことができません。 この不均衡が投資家にさらに利益をもたらすことが期待されると考える人もいる。

5.2年末に失業率が2021%に低下したことも心強い数字だ。

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これらのデータを踏まえると、今日の米国における主要な投資手段は何でしょうか?

✔️ 個人の家を購入する – 単一家族

米国で一戸建ての民家を購入すると、その所有者は、権利と義務とともに、その不動産とその建っている土地の独占的所有権を得ることができます。 一戸建ては価格は高くなりますが、住宅ローンが組みやすく、収入や支出の見込みが正確に予測できます。 また、これらの家は通常、都市の中心部から遠く離れており、入居者を見つけるのが少し難しい場合がありますが、データによると、ほとんどのアメリカ人は戸建て住宅に住むことを好みます。

 

✔<2ja> ビルまたは複合施設内のアパートを購入する

建物または複合施設内のアパートを購入すると、そのアパートの所有権のみが所有者に与えられます。イスラエルとは異なり、コンドミニアムとして知られる米国のアパートの建物には、異なる所有者に属する数百のアパートが含まれる場合があります。 すべてのアパート所有者は、建物の管理と維持を目的として、コンドミニアム (「住宅使用料」) を支払う義務があります。

これらのアパートは比較的安価で、これらの建物のほとんどにはジムやプールなどの追加設備が含まれていますが、追加のテナントが数百から数千あること、建築規制、建物を管理する団体があることを考慮することが重要です。特に、テナントの生活の質を向上させるために建物がアップグレードされた場合、住宅ボードの支払いは比較的高額になる可能性があります。 それとは別に、これらのアパートの価値の上昇は遅く、投資のための住宅ローンを組むのがより困難です。

 

✔<2ja> 集合住宅へのグループ投資 (マルチファミリー)

グループの一員としての投資は、管理会社または仲介代理店を通じて行われ、米国内の集合住宅または建物全体を共同で購入します。 このタイプの投資では必要な資本は少なくなりますが、投資は株式や投資金額に応じた比例株式を購入することに似ているため、リスクは高くなります。

集合住宅モデルへのグループ投資は、投資金額が低い人にも適していますが、投資家全員の調整と合意が必要であり、これは投資を管理する主体に大きく依存します。 このルートでは、投資家は物件の管理に参加せず、ほとんど取引をしないのですが、その分管理費が多くかかります。 物件が賃貸されていない場合、これらの費用は特に高額になる可能性があります。

 

✔<2ja> 不動産投資アメリカでのコマーシャルב

商業用不動産への投資には、オフィス、店舗、工業用建物、物流センター、ホテル、公共建物などの購入が含まれます。これらは居住用ではなく、企業や公共団体に賃貸することを目的としています。

ほとんどの場合、商業用不動産は住宅用不動産よりも高い価格で借りることができますが、所有者に要求される費用も高くなります。 ただし、商業用不動産の利点の XNUMX つは、政府または公共団体がテナントになる可能性があり、その場合、家賃に関して問題が発生するリスクがはるかに小さいことです。 それ以上に、商業用不動産と住宅用不動産の間には大きな違いはなく、両方のタイプで同じテストを実行する必要があります。

不動産百科事典
短期投資と長期投資と比較して「反転」で利益を上げることの違いは何ですか?

米国で販売されている住宅の大部分は、所有者が住宅ローンを支払えなかったために差し押さえられた物件です。 多くの場合、これらの物件は大規模な改修が必要であり、長期間空家だったり、ホームレス住民による不法侵入や占拠の被害に遭っていたりしても不思議ではありません。

これは、投資家にとってチャンスが生まれる場所でもあります。投資家には、このタイプの不動産を購入し、改修および改善して、利益を上げながらより高い価格で販売するという選択肢があります。 実際、この方法で利益を得ている不動産会社もあります。

より高い家賃を徴収し、少なくとも今後数年間はあまりメンテナンスを必要としない改装済みの物件を保証するために、購入した物件を改善することを選択する人もいます。 また、フロアや部屋を追加するなど拡張することで物件を改善することもできます。

取引は誰に適していますか? 反転する"(反転) - このタイプの投資は短期で行われ、数か月から XNUMX 年以内に利益を上げたい投資家に特に適しています。 家賃に手間をかけたくない人や、リノベーションや建築工事に理解のある人に適しています。 このタイプの投資は、より多くの財務投資と運用投資が必要となるため、実際にはより高いリスクと同時により高い利益をもたらします。

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米国で不動産投資を行う前に実行する必要がある重要なテスト

* 物件の所在地 - 米国全土のさまざまな地域間の差異とギャップは通常大きく、取引の収益性を大きく左右します。そのため、投資が行われる場所の選択には、以下のパラメーターを考慮する必要があります。

※エリア内の賃貸需要 - 賃貸していない不動産は、所有者が固定資産税、住宅ボード、税金、その他の費用を支払う必要があり、損失が発生する可能性があります。 特定のエリアの賃貸需要を正確に示す指標はありませんが、そのエリアの物件の稼働状況を調べることは可能です。 また、病院や大学などの教育機関や雇用センターの存在により、住宅地に質の高い人口が集まります。 一般に、開発プロセスが行われており、主要な道路、主要な交通ハブ、またはショッピング センターの近くに位置する場所を見つけることが常に最善です。

* 近隣に住んでいる人々の性質 - 社会経済状況は、その地域への人々の誘致と、実際に不動産を借りる能力の両方に影響します。 平均世帯収入とその地域の失業率を確認することが重要です。これは、現実的な家賃の額と不払い入居者とのトラブルの可能性を判断するのにも役立ちます。 その場所の犯罪のレベル、教育機関の質、人口のレベルを詳しく確認することをお勧めします。 多くの場合、価格が低すぎる物件は、犯罪が多い地域や失業率が高い地域を示している可能性があります。

* 不動産価格そして平均家賃は - 市場価格を確認することで、投資エリアがほぼ決まります。 平均賃料を確認することで利回りを計算することができます。

※国勢調査 - マイナスの移住はその地域の問題を示している可能性があり、通常は不動産の賃貸または売却の困難を示しますが、プラスの移住はその地域の不動産価値の上昇を示します。 地域の住民数を経年的に確認することをお勧めします。

* 平均リターン - この数字は投資の実現可能性を検討するために重要であるだけでなく、追加のデータを示すことになります。 一般に、その領域への投資を正当化するには、その領域のリスクが高いほど、リターンも高くなければなりません。

* 法律と税金 - 米国の各州には、不動産に関連する異なる法律と税金があります。 例えば、滞納者に対する法律の規定、市税の有無、地元不動産以外での不動産購入の禁止など不動産に関する特別法があるかどうかなどを確認することが重要です。会社など

※物件の状態 - 先に述べたように、2008 年の危機の後、米国には受信機を備えたアパートの在庫が大量にあります。 これらのアパートは多くの場合、低価格で購入でき、その価値が高くなって利益が得られます。 リノベーションの必要のないアパートを希望する人は、最初から居住に適した、より良い状態の物件を選択して投資することができます。

※物件のテナント様 - 最も重要なことの XNUMX つは、テナントを正しく選択することです。テナントがすでにその物件に住んでいて「到着した」のか、それともあなたが彼らを入居させるのかに関係ありません。 すべての家主は、期限内に支払いをし、物件の維持に努めてくれるテナントに賃貸したいと願うでしょう。 そのため、テナントの収益力や安定度、借金や法令違反などの過去の有無を調査することが重要です。 それとは別に、彼らが優しくて親切であれば、それはボーナスです。

 

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Label Investment Group は、2014 年から米国の不動産市場で事業を展開しており、さまざまなサービスを提供しています...

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アメリカで不動産を購入する手順

米国での住宅の購入は、独立した中立的な法人であるタイトル カンパニーを通じて行われます。タイトル カンパニーには、米国での住宅の所有権の登録を行う権限を有する保険代理店や弁護士が含まれます。

その役割により、会社は不動産とその法的地位を調査し、過去の借金や債務がないことなどを確認します。 このテストには数日かかります。 ここで指摘しておきたいのは、借金があったとしても、その不動産の前の所有者ではなく不動産そのものに登録されており、全額支払われていない不動産を購入した人は自分で借金を支払わなければならないということです。

また、権原会社は、買主と売主間の資金移動やタブーでの不動産の登録など、不動産の販売プロセス全体に責任を負います。 売却手続き終了後、同社は所有権を移転し、将来的に不動産の未払い債務が発生した場合に費用を負担する保険を提供する。

米国で不動産を購入したい投資家または投資家グループは、LLC にパートナーとして登録する必要があります。LLC は、米国で使用される会社登録方法であり、これを通じて不動産投資の商業活動が行われます。米国が実施される。 登録は米国で許可されている国であればどこでも行うことができ、会社が登録されている国に応じて異なる規則が適用されます。

有限会社の設立は数日で完了する非常に簡単な手続きで、グリーンカードやアメリカ市民権の保持は必要ありません。 有限責任会社を通じて資産を購入する理由は、この方法により投資家の資産と個人資本が保護され、会社のみが請求を吸収できるという事実にあります。

さらに、将来の不動産の売却による利益に対する税金に関して、有限責任会社に対する税金は民間投資よりも低く、不動産からの所得に対する課税についても同様です(不動産について詳しくはこちらをご覧ください)以下の米国の税制)。

プロセスの最初の段階で 投資家は全米で営業する不動産会社の代表者と面会します。 ミーティングの目的は、顧客のさまざまなニーズを特定し、投資目標に最適な対応を提供し、顧客の要件とニーズを最適な方法で満たす物件を見つけることです。 この目的を達成するために、代表者は、投資家が投資を希望する予算、投資用不動産をどこに配置したいか、購入したい不動産の種類などを理解するよう努めます。 顧客のニーズと要件を特定した後、さまざまな物件のオファーが提供されます。

顧客は独自に物件を見つけることもできます。 不動産会社はこれを支援し、物件購入の申請手続きにも同行してくれるでしょう。

 

不動産購入の手続きはどのように行われるのですか?

1. 不動産を実際に購入する場合、投資家は POF (Proof of Fund) として知られる文書を提出する必要があります。 この文書は、投資家が口座を持っている銀行によって作成および発行され、投資家が不動産を購入する資力があることを証明するものです。 投資家が購入(および必要な場合は改修)を行うための全額を持っている場合、口座明細書のコピーまたはコピーを提出する必要があります。 投資家が投資を目的として住宅ローンを借りた場合、借りた住宅ローンの金額とともに貸し手からの文書を提示する必要があります。

2. 第 XNUMX ステップでは、不動産を購入する投資家の経済的能力を確認する書類とともに、オファーを不動産の売主に提出する必要があります。 この段階で、投資家は前払いを求められる場合があります。 売り手は、オファーに詳細が記載されている限られた時間内に返信する義務があります。

3. 第 XNUMX 段階と同時に、物件の完全性を検証し、居住を許可するためにどのような修繕が必要かを詳細に記載した POS として知られる欠陥報告書を提出する必要があります。 検査は自治体の検査員が行います。

4. この段階で、投資家は、不動産内で見つかった欠陥を修正するための価格のオファーを受ける目的で、不動産の請負業者を紹介し、これらのオファーに基づいて、投資を行う価値と利益があるかどうかを評価することができます。

5. 次のステップでは、購入価格について売主と合意に達し、売主は買主が提出したオファーに署名します。 この瞬間から、当事者は XNUMX 日間自由に契約に異議を申し立てることができ、通常は弁護士を通じて異議を申し立てることができます。 契約締結後、所有権会社による物件検査が行われます。

6. 購入プロセスの最後に、取引を成立させるために、投資家は購入に関連するすべての書類と資金を処理する必要があります。 この段階では、当事者全員が必要なすべてのフォームに署名し、不動産の代金が権利会社のエスクロー口座に送られ、権利会社が売主に送金し、その後、不動産の所有権が移転されます。

7. 最終段階近くに、物件の最終検査が行われ、売買契約の締結以来、物件の状態に変化がないかどうかが確認されます。 さらに、米国の法律に従って、住宅保険に加入し、住宅ローンが適用された場合にはそれを解決するように注意する必要があります。 その後、改修プロセスを開始できます (必要な場合)。

イスラエルとアメリカは距離があるため、購入後は管理会社を利用して物件の継続的な管理を行うのが一般的です。 会社の役割は、物件を見守り、維持管理し、入居者探しからトラブルへの対応まで、賃貸に関するあらゆることを行うことです。 会社の管理費は家賃から支払われます。

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米国の不動産課税 – 支払う税金はいくらになると予想されますか?

※固定資産税の支払い - 米国では、アパートの所有者が固定資産税を支払い、空室であっても支払う必要があります。 固定資産税は3か月にXNUMX回市区町村に支払われ、その金額は固定資産の価格と地域の税制によって異なります。

※損害保険料 - 年30回または月々の分割払いとなります。 費用は保険の範囲、不動産の価値などによって異なり、平均して月額 100 ドルから XNUMX ドルの範囲になります。

*下院委員会 - ビルやマンションを購入した場合、住宅の維持費や修繕費などの費用がかかります。

* 管理手数料 入居者から徴収した家賃の中から管理会社に支払われます。 通常、費用は家賃の8%から10%の範囲です。

※賃貸所得税とキャピタルゲイン税 - 米国に不動産を所有するイスラエル人は、米国とイスラエルの両方で課税されます。 現在の家賃収入に対して課税され、将来、売却益が見込める物件を売却した際には、投資家はキャピタルゲイン税を支払う必要があります。 イスラエルと米国の間で署名された租税条約は、資産を所有するイスラエルの投資家に関しては後者を優先し、投資家が二重課税を回避することを保証している。

※相続税 - 米国では、所有者が居住者または米国国民でない場合でも、米国にある資産に対して相続税がかかります。 この税の意味は、不動産の所有者が死亡した場合、その相続人は不動産の価値に対して最高税率 35% の税金を支払わなければならないということです。 この税を回避するには、外国会社を設立してその名前で不動産を登録するなど、さまざまな方法がありますが、不動産を売却すると、そのような会社には個人に登録された不動産よりも高いキャピタルゲイン税が課せられます。率は 35% ではなく 15% になります。 たとえば、投資家が高齢である場合や健康上の問題を抱えている場合に考慮すべきもう XNUMX つのオプションは、将来の相続人の名前で事前に不動産を登記することです。

保険や定期メンテナンスなど、アパートにかかる費用は米国で税務上認められるため、自分の名前でLLCを設立した人は、すべての税金を記載した税務報告書を毎年米国に提出する必要があります。利益と損失。 複数の名前が会社名で登録されている場合、会社内での所有権に応じて税金が請求されます。

米国の慣例的な税額は税水準に応じて 10% から 35% の範囲であり、投資家は報告書の提出のために数百ドルを支払う必要があります。

私たちは誰ですか?

Nadlan Group は、米国の不動産投資家 (地元住民または外国人) に包括的なソリューションを提供します。 当社は何百もの貸し手と提携した融資ブローカーであり、お客様に米国で最高の住宅ローンを提供するためにすべての貸し手間でオークションを行っています。また、当社のすべての銀行は外国人とも提携しています。 当社には不動産学校があり、バイ・アンド・ホールド、フィックス・アンド・フリップ、マルチファミリー、卸売、土地を教えています。 AirBNB など、当社には数万人の強力なコミュニティ、ネットワーキング Web サイトとアプリがあり、大規模な不動産コンベンションや展示会を運営し、不動産会社にマーケティングを提供し、新築物件の建設業者でもあります。マルチファミリーシンジケーション。 当社の金融会社では、米国に飛ぶことなくリモートで銀行口座を開設したり、LLCを開設したり、住宅ローン会社と連携して、米国の不動産市場に投資する外国人やアメリカ人に資金調達ソリューションを提供しています。 当社は、クライアントが複数の事業体から最良の融資オファーを確保できるよう、個別のガイダンスと高度なオークション プラットフォームを提供します。 当社では資金調達が完了するまで継続的なサポートも行っております。

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当社のアメリカのビジネスパートナーと集合住宅管理会社は、5000年連続でアメリカの急成長企業XNUMX社のリストに加わりました。

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