イスラエルに販売されているシンジケーション、実現および不動産会社についての議論
Facebookの米国不動産フォーラムの最初の発行日：
2017-06-03T02:55:30+0000
イスラエルに販売されているシンジケーション、実現および不動産会社についての議論
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- Yogev外国人の制限を回避するための良い方法はシンジケートデルマルチユニオンに投資することです、そしてそこで彼らはファニーメイとフレディマックから商業ローンを引き付けるアメリカ人の儀式と所有権を取ります
- 友達の質問-あなたの投資管理の前の時代。 ここにいる人はアメリカンイーグルプロパティで働いていて、それについて意見がありましたか？
- http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
- 目論見書があることを認識する上での主な利点は何ですか？ すべてがより目に見えて統制されていること？
- わかりました。 彼らはこの事実にとても興奮しているからですが、なぜ答えが得られなかったのか私は彼らに尋ねました。 たぶんこれは現在管理されている35投資家の制限を下げるでしょう。 私は彼らが税務当局と長い間働いていたことを知っていますすべてが正しく行われるでしょう。 Inbo Kremboをはじめとする他の人々を尊敬しており、彼は充実感にのみ頼っています。
- あなたは、目論見書に35人の投資家の制限がないことは正しいです。 目論見書を発行する費用は約2万NISであり、これは同社がイスラエル証券局の最高水準で働いていることを意味します。
- HamashmahとAvi Katzは失うべきものがたくさんあるので、少なくとも投資家を投資の中でファンドに戻すために一生懸命に戦い、そして必要なら法的な戦いや補足資金のための深いポケットを持っています。 しかし、すべての投資は、もちろん、私が過去に述べたように検討し論理的にする必要があります。
- 最悪の場合、それを失っても私の人生を台無しにしないだろうというお金もそこにありました。 彼ら自身がそれに言及しています。 私はそのための資金や子供たちのために大学に貯めたお金を持っていないし、生きる必要もありません。 リスクの実現と同様に、さまざまな市場での小規模な投資でリスクが広がる可能性があります。
- http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
- 投資するものと同様に、ビジネスと対象ユーザーを理解する必要があります。 観光不動産は、人々が何年も住むことができ、不動産の何もあなたに依存していない住宅用不動産と比較して、視聴者が変化するため、より多くのメンテナンスとマーケティングが必要です。
- こんにちは友人
相談したい
たぶん誰かが知っている/聞くことがあります。観光会社への投資に関連して、bdpは世界中のいくつかの場所で関与しています
これは、ヨーロッパ-ドイツで約5〜8％の純利回りを表しています。
誰もが知っているか聞いていますか？
観光の不動産業者についてどう思いますか。
なんて危険なの？
返品率は妥当か、または低すぎますか。 - どのような履行条件の下で、彼らは証券取引所で資金を調達していますか？ 何に興味がありますか？
- ニューヨークでのHapによる投資についてどう思いますか？
- Negro Realizationが実際に行っているのは、投資家のお金が、銀行から融資を受けるために協力している請負業者/起業家の頭金として使われるということです。 起業家は、所定の日の終わりまでに融資を受けることを約束します。 それが成功しない場合は、取引を終了する保証があります。
- 私はあなたが安全な未来を乗り越えたと思います。実際に問題のXNUMXつは、地域の賃貸用の空き家の一時的な「洪水」があるため、建設の終わりに作成される競争です。
- http://www.safefuture.us/
- セーフフューチャーは、非常に魅力的で堅実で収益性の高い投資チャネルを提供する最初の不動産会社です。
市場動向の変化への対応
米国の不動産市場は危機から回復し、急速に変化しています。 セーフフューチャーは、新しい市場の状況に対応するイスラエルの最初の会社であり、新しい建設の不動産起業家が率いる新しいユニークな投資の方向性を開発しました。
過去XNUMX年間、米国におけるイスラエルの不動産投資のほとんどは、通常は銀行や会議から既存の資産を取得することを目的としてきましたが、この市場は疲弊しているようです。 実際の機会は減少しており、市場に残されて低価格で提供される資産の多くは、初心者投資家にとってのtrapです。
しかし、不動産危機は新たな機会を生み出しました。 危機の副作用は、新築のほぼ完全な停止でした。 一部の地域では、空いている家、特に新しい中流階級の家が本当に不足しています。
この危機により、多くの開発者や請負業者は、時には完全な環境開発やインフラ建設の後でさえも、望ましい地域に建設のための土地を得ることができましたが、それらを構築するための経済的能力はありません。 時々、不動産はすでに受領権を持っているか、銀行によって所有されているか、またはその候補者です。 これが安全な未来が描写される場所です。 - SDBなどの米国の不動産を起業家精神で扱う企業があります。これは、機会が尽きて次の機会が起業家精神であると言うためです。
- 私は違いを理解していませんでした-既存の資産が可能性に達しているため、構築する方が良いという事実について話しているのですか？ 間違いなくそうです。 ハーレムの駐車場で密猟やHAPになりました-私はそれらすべてを見に行きました。
- はい。 不動産価格が上昇し、魅力が少なく、利回りが低下しているため、プロットの購入やそれらの構築を防ぐなどのイニシアチブに移行しており、他にも多くの企業がそうし始めています。
- 私は、現在の見通しの下での変化についての実現からの応答を受け取りました-
目論見書の変更はそれほど大きくありません。 同じ検査、同じ監督-証券当局のみが株式または債券の発行者としてその許可を検査し、与えました
（分野や成就を知らず、権威の監督の下で安全を感じたい人には良い）。さらに - それは35投資家の制限を排除します - そして何百もの30千ドルから、一つの投資に入ることができます。
- HAPに関するWapsapの議論について-私も彼らと会いました。 私の経験の欠点は、作業が開発者と直接行われたことです。 フルフィルメントは、強力な契約を結んでいる起業家の邪魔になった多くの取引を救った仲買人です。 また、彼らが提供した収量は魅力的に見えませんでした。
- https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
- テナントにプロパティを提供し、あなたのためにプロパティを管理する会社に確認するもの-ターンキープロバイダー：
1）あなたは不動産の実際の所有者ですか、それとも他の誰かにそれを販売していますか？ （仲介人と話しているかどうかを確認しようとしています）
ターンキーセラーを調査すると、彼らの多くが実際に販売している物件を所有していないことがわかります。 彼らは単にあなたと真の所有者との間の仲介者として行動し、他の人のための不動産を販売しています。 この概念に必ずしも問題はありませんが、直接的なソースを見つけて見つけるのはあなたの仕事です。 そうすることで、すべての脂肪が削減され、投資に対して最大限の利益が得られます。
しかし、真の所有者を見つけるのは難しい場合があります。なぜなら、仲買人は、販売している不動産の実際の所有者を偽装することに長けているからです。 それだけでなく、彼らはしばしば彼らがあなたの財産を管理する管理会社のプリンシパルであることをほのめかします。 その関連会社のXNUMXつである管理会社に紹介されていないことに注意してください。 売り手が、資産の購入、販売、改修または管理に関して、アフィリエイトまたはパートナーのいずれかとして個人または会社を参照する場合、仲介者は投資のその側面を制限または制御できないことを知っておく必要があります。
仲介者について覚えておくべき重要なことは、尋ねるべき正しい質問を知らない限り、仲介者を扱っていることを知らないということです。
仲買人は、彼らがマーケティングしている財産を所有しておらず、1つの方法のうちの2つを受け取ります：
彼らは真の所有者から大きな反撃を受けます。 典型的な例：売り手は彼の財産に50,000ドルを望んでいます。 仲買人がやって来て、「こんにちは 所有者、私があなたにあなたの財産に60,000ドルを支払うバイヤーを連れて来ることができるなら、あなたは私に閉会時に10,000ドルを与えますか？ オーナーは、「どうして、何を失う必要があるのですか？ とにかくマーケティングは嫌です。」 ミドルマンは、「ねえ、あなたの財産の写真を撮って、私のウェブサイトにいくつかの詳細を載せても構いませんか？」…あなたは写真を手に入れました。
仲買人がお金を稼ぐXNUMX番目の方法は、キャッシュフローの賃貸物件を見つけ、所有者と契約を結び、より高い価格で販売することです。 フックに買い手がいると、彼らはいわゆる同時クロージングを行います。 これは、彼らがあなたの前に数分ではないにしても、通常はあなたの知らないうちに不動産の時間を買うことを意味します。 仲買人はかなりの利益を上げており、販売価格の上昇からは何の価値もありません。
すべての仲買人が不正直ではありませんが、「改修をとても誇りに思っています」や「不動産管理の質が非常に高い」などの誤解を招くような発言に注意する必要があります。 彼らは高品質の製品をマーケティングしているかもしれませんが、取引でお金を稼ぎたいのであれば、重要なマークアップでそうしなければなりません。 不動産の実際の所有者である彼らと同じソースから購入すれば、はるかに良い結果が得られます。
2）123メープルストリートの物件はテネシー州メンフィスにあります。 あなたはメンフィスに住んでいますか？もしそうなら、あなたはそこにどのくらい住んでいますか？
対象資産として異なる市場に住んでいるターンキーセラーがローカルターンキープロバイダーとして効率的であることは不可能です。
ターンキーレンタルプロバイダーになるには多くの要素があります。 不動産を購入、改修、販売、管理している市場に住んでいないターンキーセラーは、プロセスのすべてのステップで効率の低下に悩まされます。 ビジネスを直接管理できないことは、生産コスト（したがって製品のコスト）を増加させ、最も重要なことに、販売後の管理のパフォーマンスを低下させます。
3）あなたはフルタイムターンキー投資プロバイダーでしたか？
一般的に、誰かがビジネスに従事している時間が長ければ長いほど、そのビジネスはよりうまく機能するようになります。 あなたが確かめたいと思う主なことはあなたのターンキープロバイダーがフルタイムのプロであるということです。 このタイプのビジネスを実行して別の仕事を抑える方法はありません。
4）あなたは自分の投資用不動産を差し押さえのために失ったことがありますか？
差し押さえのために財産を失ったことがあるかどうかを誰かに尋ねるのは難しい質問ですが、このビジネスを機能させる方法について基本的な理解を持っていない人とアドバイスをしたり、ビジネスをしたりしないことは非常に重要です。 宿題をしてください。 売り手に難しい質問をしてから、独自の調査を行って回答を確認します。 これは私たちが話しているあなたの苦労して稼いだお金です。 それを保護します。 多くの投資家は、賃貸不動産を購入し、2007％の貸付金で融資できる100年以前に不動産を購入しました。 それらの投資家のほとんどは現在破産しています。 彼らの没落は、レバレッジに関するものでした。 彼らは単に彼らの財産を購入せず、彼らの投資額のために彼らにローンをかけなかった。 彼らは貧弱なビジネス上の決定を下し、今日の銀行業務で当然汚い言葉になっていることに参加しました。 彼らはキャッシュアウトの借り換えをしました。 キャッシュアウトリファイナンスは、所有者が以前に購入した不動産をリファイナンスするローンの一種です。 借り換えを終えると、彼らは最終的に「現金化」され、資産から資本を取り除いた。 これはいくつかの理由で悪かった：
彼らは借り換えで現金を引き出したので、彼らは返済するための借金を増やし、それが彼らのキャッシュフローを減少させました。
2回目の終了に関連するすべての終了費用は、新しいローンの金額に組み込まれました。 これにより、借入金がさらに増加し、キャッシュフローがさらに減少しました。
所有者は現在、連邦のガイドラインに従って毎月の支払いの一環として住宅ローン保険に支払わなければならない過剰レバレッジ資産を持っています。 これもまたキャッシュフローをさらに減少させる。
キャッシュアウトの借り換えローンはリスクが高いため、金利が高くなりました。 より高い金利=より高い毎月の支払い=より少ないキャッシュフロー。
投資家は、キャッシュアウトから借りた資金が収益性があり、レンタルからのマイナスのキャッシュフローを浮かび上がらせると考えました。 キャッシュアウトリファイは簡単だったため、多くの投資家が時流に飛びつきました。 彼らはできるだけ多くのことをすることでライフスタイルを増やし、借りた資金で生活しました。 音楽が停止し、キャッシュアウト拒否が利用できなくなったとき、多くの投資家は彼らのビジネスモデルが非常に欠陥があるという困難な方法を見つけました。 彼らの資産は、投資不動産に関連する時折の空室と修理に耐えることができなかったため、長期的にはキャッシュフローがありませんでした。 彼らのビジネスモデルがそれを維持できる唯一の方法は、新しい買収による継続的なキャッシュアウトによるものでした。 言うまでもなく、このビジネスモデルを持つ投資家は最終的に金融危機に直面しました。 これらの投資家のほとんどは、不動産の改修や管理が特に得意ではありませんでした。 彼らは単にそれらを購入し、キャッシュアウトrefiで株式を削除し、第三者の管理会社に資産を引き渡しました。 今日、あなたは成功したターンキー不動産投資家を装ったこれらの同じ個人の多くを見つけるでしょう。 それらのほとんどは、まだプロパティを改修または管理していません。 彼らの強みは、今では良いマーケティングです。 彼らはもはや資金を確保することができないため、他の人々の財産を自分のものとして売り込み、購入価格を上げながら、ほとんど付加価値を提供しません。
5）あなたは個人的にいくつの賃貸料を所有していますか？
話をするだけでなく、散歩をするターンキーセラーが必要です。 ターンキー販売者が販売している製品を信じている場合、彼らは自分自身で多くの賃貸物件を所有します。 自分の料理を食べない料理人を飼います。
6）あなたのビジネスモデルは、苦しんでいる状態の物件を販売しているのですが、購入後の品質の向上を約束します。 どのようにして改修がタイムリーに、高水準の品質で、そして予算を超えずに行われることを確実にすることができますか？あなたが購入後に良い改装を約束する売り手から苦しめられた財産を購入するならば、あなたのデューデリジェンスについて非常に真剣に考えてください。 あなたが非常に熟練したプロでない限り、私はあなたがあなたに財産の状態と改修の費用の見積もりについての詳細な報告をするためにあなたに数百ドルを費やして、検査官を雇うことを勧めます。 これが私の一番最初の家の購入方法です。 検査報告書と財産をリハビリするための費用の見積もりで武装して、私ははるかに低いオファーで売り手を再訪しました。 私は約$ 10,000と多くの心痛を救った。
7）あなたが販売している改修されていない不動産の30年の住宅ローンを取得できないので、私は民間の貸し手からお金を借りて、不動産が居住可能になったらXNUMX回目のクロージングをしなければなりません。 このタイプの取引の長所と短所は、すでに改装されており、キャッシュフローがある物件を購入することと比較してどうですか？
XNUMXつのオプションの比較はほとんどないため、これはロードされた質問であることを認めます。 間違いなく、新規または町外の投資家がトラブルに巻き込まれる最大の方法のXNUMXつは、売り手の次の意見に基づいて、不良の空いている不動産を購入することです。
物件の想定条件
想定される改修費用
提案された市場家賃
購入日から宿泊施設が使用される日までの推定期間とキャッシュフロー
倫理的な売り手を扱っている場合でも、上記の要因のいずれかが簡単にオーバーランを起こしたり、期待どおりに進まず、お金がかかり、予想される投資収益率が低下します。 すべてが予想どおりに進むとすれば、キャッシュフローや空き物件に関連するリスクのない数か月を探しています。 空いている資産の危険性に関する詳細については、質問15を参照してください。 さらに、金融機関からお金を借りている場合、XNUMXつの閉鎖があり、その結果、閉鎖費用がXNUMX倍になります。 要するに、あなたがあなた自身の市場の外で苦しめられた財産を買うつもりであるならば、非常に注意してください、そして確かにそれを本当のターンキー投資と比較しないでください。
8）全体的な品質と改装の深さに関して、どのような保証がありますか？
350年間の家の保証を提供するターンキーセラーを探します。 あなたが不動産を購入している場合、特にあなたが町の外から来ている場合、これは交渉すべきではありません。 あなたの売り手が製品に家の保証を提供するのに十分な自信がないなら、あなたは少なくとも第三者の検査官から詳細な家の検査を主張するべきです。 自宅の検査は通常500〜1ドルかかり、あなたの財産に888年間の保証が付いていない場合は必須です。 国内のホーム保証会社であるAmerispec Home Inspectionsを強くお勧めします。 詳細については、www.amerispec.com 634-9861-XNUMX-XNUMX
質問#12では、すべての説明責任を1つの屋根の下に保ちながら、販売者と不動産管理者が同一であることの重要性について説明します。 修理と保証の問題に関して売り手と資産管理会社の間で指を指すよりも悪いことは何もありません。
9）毎月125,000ドルのキャッシュフローで290ドルで売られているプロパティがあり、同じ62,000ドル/月のキャッシュフローで290ドルで売られているプロパティがあることに気付きました。 これらXNUMX種類の投資の長所と短所は何ですか？
2つの投資不動産を似たようなキャッシュフローで、購入価格が異なる場合に考慮する必要があるのは、次のとおりです。最終的に全体の収益を決定するのは、初期投資のコストと長期にわたる空室のコストです。
私は、自分の投資資産を事業のように扱うように助言しているすべての投資家に助言します。 この点の1つの側面は、将来のある時点で、あなたの財産が売上高を経験することを理解していることです。 このグラフでは、典型的な$ 62,000投資不動産と典型的な$ 125,000投資不動産を比較します。 あなたは驚いているかもしれませんが、同一の総キャッシュフローを持つ2つの物件がリターンにそれほど大きな差異を持っているということです。 平方フィート数と最初の頭金の違いが、収益にどのように大きく影響するかに注目してください。*このグラフは、24月の入居期間と1月の空室状況に基づいています
**このグラフはすべての機能とアメニティが同一であることを前提としています。 しかし、典型的な$ 125kの賃貸物件には、コンロ、冷蔵庫、電子レンジ、食器洗浄機、ゴミ処理機、そしてしばしば自動ガレージドア開閉装置が付属している必要があります。 上記のすべてはメンテナンスが重い項目であり、ローエンドの賃貸物件では提供されていません。 あなたの投資の存続期間にわたってこれらのアイテムの継続的なサービスは、ここに示されているものを超えて、さらにあなたの投資収益率Bを減少させるでしょう。*このグラフは、入居期間の24月と空室の1月に基づいています。 年間ROI = 12ヶ月のキャッシュフローを初期投資（頭金）で割ったもの。
ご覧のとおり、同一のキャッシュフローで同一の収益が生じることはありません。
10）あなたの住居はどのタイプの近所ですか？
識別しようとしている主なことは、投資家が「戦争地帯」と呼ぶものの中に不動産が入っているかどうかです。 投資家は、投資不動産に関してさまざまな目標を持っています。 一部の投資家は長期的な評価にもっと興味を示していますが、他の投資家は可能な限り最高のキャッシュフローを探しています。 興味のある市場に関係なく、すべての主要都市には、不動産の価格に関係なく、投資したくない地域があります。 文字通り無料で提供された財産を譲渡しました。
不動産スペクトルの一方の端が戦争地帯の場合、もう一方の端は百万ドルの近隣地域です。 どちらの地域も投資の観点からは望ましくありません。 上記の質問では、スペクトラムの上限で投資家がどのように問題に巻き込まれる可能性があるかについて説明しました。 戦争地帯はもちろんスペクトルの下限です。 真ん中のどこかに、私たちがスイートスポットと呼ぶものがあります。購入価格と市場レンタル料金の関係は都市によって異なり、不動産のパフォーマンスを決定する最大の要因のXNUMXつです。 投資したい市場のスイートスポットを調査して見つけるのはあなたの仕事です。
11）販売している不動産を管理する不動産管理会社を所有していますか？
答えはイエスである必要があります。 そうでない場合は、探し続けます。 あなたの財産の購入価格に加えて、管理の質はあなたの投資がどれだけうまく機能しているかの最大の要因です。
最高品質の物件は、物件の品質、タイムリーなメンテナンスサービス、そして経営陣へのアクセスのしやすさのおかげで、プラスのリターンを経験します。 別々の売り手とマネージャーを扱うとき、売り手からマネージャーに指を指して、また不完全なパフォーマンスに関して再び戻ってくる指がしばしばあります。 あなた自身を支持し、同じ屋根の下の一箇所に説明責任を残してください。
あなたの投資を管理する管理会社を所有する売り手から購入することのもう一つの小さいけれども明確な利点は、メンテナンスがほとんどの場合改修を行った同じ乗組員によって行われるということです。 このような場合、彼らがその土地に慣れていると、最終的には修理費用を節約することができます。
12）私は、財産管理の質が最終的には私の財産がどれほどうまく機能しているかを決定することを知っています。 投資収益率を最大化するためにあなたの会社が何をするか教えてください。
あなたの投資がどれほどうまく機能するかという点で、財産管理が果たす重要性を誇張する方法はありません。 偉大な取引は、誤った資産管理で災害時に管理することができ、逆に、十分な時間と品質管理があれば、限界取引は成功するまで管理することができます。 財産そのものの調査に費やすのと同じくらいの時間と労力をかけて、財産管理の調査に費やすべきです。13）123 Maple Streetは月額$ 725でレンタルされています。 $ 725は家賃の上、上、下のどちらですか。
あなたが受け取ることができる最良の答えは、プロパティがわずかに市場レートを下回る賃貸料であるということです。 賃料を市場のやや下に抑えると、長期テナントの可能性が高まります。 賃料は、賃貸不動産投資に対するリターンの最大のキラーです。
たとえば、ある不動産の市場賃料が月額$ 725の場合、その不動産を月額$ 675〜$ 700の範囲で市場化して賃貸することが賢明です。 月額$ 25 - $ 50は私達の投資家にとって多額のお金ではありませんが、それはテナントにとって多額のお金です。 このわずかな違いは、最高の状態のレンタルと組み合わせると、リースの更新を促進し、今後数年間は資産の占有とキャッシュフローを維持します。 この戦略を利用すると、月々の家賃で受け取る追加の$ 25 - $ 50をはるかに上回る投資収益率が得られます。14）その物件は現在占有されていますか？
空き物件の購入を検討している場合、このタイプの購入に関連する多くの潜在的な問題に注意する必要があります。 空いている不動産の購入に伴う問題のいくつかは次のとおりです。
A）プロパティが占有されるまでにどれくらい空いているかを知ることは不可能です。 空室は不動産投資収益率の最大のキラーです。 数か月間空室を空けて投資を開始し、投資収益率を最初から穴に入れるのは残念です。
B）空いている賃貸物件を購入する最大の「落とし穴」の14つは、市場のレンタル料金が、あなたが信じていたよりも著しく低いことを見つけることです。 購入決定は、達成不可能なキャッシュフローに基づいていました。 購入しようとしている物件が空いているかどうかに関係なく、市場の賃料を調べて、対象物件の提案された賃料がその地域の額に収まっていることを確認する必要があります。 マーケットレントについては、www.rentstalker.comまたは同様のサービスを提供するWebサイトにアクセスしてください。
通常、テナントが市場家賃を超えて支払う唯一の理由は、彼らが他の場所で賃貸することができないからです。 市場家賃を超える支払いをしているほとんどのテナントは、平均クレジットよりも劣っています。 これらはあなたがあなたの家に欲しい種類のテナントではありません。
C）破壊的行為や盗難の可能性は、近隣の質にかかわらず、物件が空の場合に指数関数的に増加します。
D）ほとんどの家主保険契約には、30日の空室条項があります。 あなたが特定の空いている財産保険を持っていない限り、あなたの財産は火災、盗難、破壊行為、神の行為などに対する責任にさらされるでしょう。
空いている不動産を購入する場合は、空いている保険証がない限り閉店しないでください。 ステッカーショックに備えましょう。 空き保険は、通常の家主保険の最大XNUMX倍の費用がかかります。
真のターンキー投資は、非常に短期間の閉鎖でキャッシュフローを提供し、空室に関連する潜在的な落とし穴から解放されます。
15）あなたの稼働率は？
これは、不動産管理会社の業績の最大の指標のXNUMXつです。 優れたターンキーセラー/マネージャーは、彼らが現在本に持っている空室の数を、ひるむことなく教えてくれます。さらに重要なのは、彼らの占有率です。 答えに関係なく、彼らがどのように販売するか、空室の平均の長さ、彼らの入居基準はどういうことかなど…16）現在あなたの本にある最長の空席は何ですか？ （彼らがあなたに言うことができないならば、これは赤い旗であるべきです）
プロパティが45日以上空いている場合、潜在的な問題があります。 あなたは問題が何であるかを理解しようとしています。 それはXNUMXベッドルームですか、市場はXNUMXベッドルームですか？ それは町の望ましくない部分ですか？ 問題が何であるかを調べ、同様のプロパティを購入しないようにしてください。 特別な価格を持つプロパティにも特別な問題がある場合があります。
17）潜在的なテナントに申請料を請求しますか？
残念ながら、圧倒的多数のターンキー衣装が「はい」と答えるので、買い物中にこの質問を取引ブレーカにすることはできません。 これは、申請料が管理会社にとって大きな利益センターであるためです。 ただし、アプリケーションのコストを負担する管理会社に出くわすほど幸運であれば、良い会社を見つけました。
審査申請者の費用を負担する管理会社が、最大数の個人があなたの財産を借りるために申請することを保証します。 から選択する応募者の大規模なプールを持つことは彼らがあなたの財産のための絶対的な最高のテナントを選択することを可能にします。 このタイプの管理チームは、最高品質のテナントを見つけないことに重点を置いています（すべての不動産投資の活力）。
申請料でお金を稼ぐ。 これがオーナー重視の管理スタイルの特徴です。
18）あなたは攻撃的な犬種を受け入れますか？
これは付箋責任問題であり、私たちは決して不動産弁護士ではありません。 しかし、著者の意見では、適切なデューデリジェンスには、管理会社が使用するリースの確認を求めることが含まれます。 特定の品種が許可されていない場合は、リースに記載されます。 少し調べてみると、他の投資家がこの問題に関して法的な問題を抱えていることがわかります。
19）私の所有物に大規模な修理がある場合、または引き渡した場合、必要な修理のビデオを送ってもらえますか。
これは街の外の投資家にとって特に重要な質問であり、あなたはそれ以上期待してはいけません。 ハンドヘルドHDビデオカメラは現在$ 150以下で利用可能であり、その塩の価値があるあらゆる資産管理会社は投資家にこのサービスを提供するべきです。
写真が千の言葉に値するなら、ビデオは百万の価値があります。 あなたの財産で行われている仕事に自信と理解を与えるための詳細なビデオ説明のようなものはありません。 sayingにもあるように、ロックは正直な人々を正直に保ち、ビデオは嘘をつきません。 それを主張する。 - https://www.prodigynetwork.com/
- ヨゲフ・リフチン
フルフィルメント基金を持っている人々の経験と、それと米国の地元のシンジケートへの投資の違いについて聞きたいです。 リオール・リオルチク - 一年前の歴史的な投稿をすごい🙂あなたは私の過去の思い出を持ち帰った。 ここで誰かがフォーラムを深く掘り下げました-よくやった。 ちなみに、彼はXNUMX年前と探してみる価値のあるXNUMX年前の別のたくさんの素晴らしい素材を感じました。
- 履行についての議論の時までに、私は今日メディアが彼らのプロジェクトを気にするよりも少ないと思います。
私の会社との小さな知り合いから、彼らはより良いプロジェクトとあまり良いプロジェクトも持っていません。 質問したすべての人への私のアプローチ-会社だけでなく、Lior LiorchikがコメントのXNUMXつでここで述べたように、プロジェクト自体をチェックします。
これらの企業にとって重要なのは、プロジェクトとそのリスク/見通しの調査です。 彼らは投資家が賞賛するプロジェクトを持ち、彼らは…それをどう言うか…賞賛するよりも少ないプロジェクトを持っています。
ところで、何年にもわたって運営されてきたどんな体のようにでも。
SDBと彼らが言ったことに関して、私は起業家精神へのアプローチに個人的に同意します。 私たちは起業家プロジェクトでのみ働いています。 これには多くの利点があります（もちろん、かなりの欠点もあります）が、起業家精神では、いくつかのカテゴリ（レンタル、改修、「現在の」問題など）でリスクを減らすことができます。
不動産価格が上昇し、投資家がますます多くの住宅ローンを手に入れ始めているので、中古の新築に対する需要が高まっており、これは今日の米国における起業家精神の重要な考慮事項の1つです。
共有していただきありがとうございます…。
私にはあなたのための誰かがいます…
Saar Atias 074-7033933
それは彼にとって個人的な電話です
https://alaw.co.il/
履行についての議論の時までに、私は今日メディアが彼らのプロジェクトを気にするよりも少ないと思います。
私の会社との小さな知り合いから、彼らはより良いプロジェクトとあまり良いプロジェクトも持っていません。 質問したすべての人への私のアプローチ-会社だけでなく、Lior LiorchikがコメントのXNUMXつでここで述べたように、プロジェクト自体をチェックします。
これらの企業にとって重要なのは、プロジェクトとそのリスク/見通しの調査です。 彼らは投資家が賞賛するプロジェクトを持ち、彼らは…それをどう言うか…賞賛するよりも少ないプロジェクトを持っています。
ところで、何年にもわたって運営されてきたどんな体のようにでも。
SDBと彼らが言ったことに関して、私は起業家精神へのアプローチに個人的に同意します。 私たちは起業家プロジェクトでのみ働いています。 これには多くの利点があります（もちろん、かなりの欠点もあります）が、起業家精神では、いくつかのカテゴリ（レンタル、改修、「現在の」問題など）でリスクを減らすことができます。
不動産価格が上昇し、投資家がますます多くの住宅ローンを手に入れ始めているので、中古の新築に対する需要が高まっており、これは今日の米国における起業家精神の重要な考慮事項の1つです。
一年前の歴史的な投稿をすごい🙂あなたは私の過去の思い出を持ち帰った。 ここで誰かがフォーラムを深く掘り下げました-よくやった。 ちなみに、彼はXNUMX年前と探してみる価値のあるXNUMX年前の別のたくさんの素晴らしい素材を感じました。
ヨゲフ・リフチン
フルフィルメント基金を持っている人々の経験と、それと米国の地元のシンジケートへの投資の違いについて聞きたいです。 リオール・リオルチク
https://www.prodigynetwork.com/
テナントにプロパティを提供し、あなたのためにプロパティを管理する会社に確認するもの-ターンキープロバイダー：
1）あなたは不動産の実際の所有者ですか、それとも他の誰かにそれを販売していますか？ （仲介人と話しているかどうかを確認しようとしています）
ターンキーセラーを調査すると、彼らの多くが実際に販売している物件を所有していないことがわかります。 彼らは単にあなたと真の所有者との間の仲介者として行動し、他の人のための不動産を販売しています。 この概念に必ずしも問題はありませんが、直接的なソースを見つけて見つけるのはあなたの仕事です。 そうすることで、すべての脂肪が削減され、投資に対して最大限の利益が得られます。
しかし、真の所有者を見つけるのは難しい場合があります。なぜなら、仲買人は、販売している不動産の実際の所有者を偽装することに長けているからです。 それだけでなく、彼らはしばしば彼らがあなたの財産を管理する管理会社のプリンシパルであることをほのめかします。 その関連会社のXNUMXつである管理会社に紹介されていないことに注意してください。 売り手が、資産の購入、販売、改修または管理に関して、アフィリエイトまたはパートナーのいずれかとして個人または会社を参照する場合、仲介者は投資のその側面を制限または制御できないことを知っておく必要があります。
仲介者について覚えておくべき重要なことは、尋ねるべき正しい質問を知らない限り、仲介者を扱っていることを知らないということです。
仲買人は、彼らがマーケティングしている財産を所有しておらず、1つの方法のうちの2つを受け取ります：
彼らは真の所有者から大きな反撃を受けます。 典型的な例：売り手は彼の財産に50,000ドルを望んでいます。 仲買人がやって来て、「こんにちは 所有者、私があなたにあなたの財産に60,000ドルを支払うバイヤーを連れて来ることができるなら、あなたは私に閉会時に10,000ドルを与えますか？ オーナーは、「どうして、何を失う必要があるのですか？ とにかくマーケティングは嫌です。」 ミドルマンは、「ねえ、あなたの財産の写真を撮って、私のウェブサイトにいくつかの詳細を載せても構いませんか？」…あなたは写真を手に入れました。
仲買人がお金を稼ぐXNUMX番目の方法は、キャッシュフローの賃貸物件を見つけ、所有者と契約を結び、より高い価格で販売することです。 フックに買い手がいると、彼らはいわゆる同時クロージングを行います。 これは、彼らがあなたの前に数分ではないにしても、通常はあなたの知らないうちに不動産の時間を買うことを意味します。 仲買人はかなりの利益を上げており、販売価格の上昇からは何の価値もありません。
すべての仲買人が不正直ではありませんが、「改修をとても誇りに思っています」や「不動産管理の質が非常に高い」などの誤解を招くような発言に注意する必要があります。 彼らは高品質の製品をマーケティングしているかもしれませんが、取引でお金を稼ぎたいのであれば、重要なマークアップでそうしなければなりません。 不動産の実際の所有者である彼らと同じソースから購入すれば、はるかに良い結果が得られます。
2）123メープルストリートの物件はテネシー州メンフィスにあります。 あなたはメンフィスに住んでいますか？もしそうなら、あなたはそこにどのくらい住んでいますか？
対象資産として異なる市場に住んでいるターンキーセラーがローカルターンキープロバイダーとして効率的であることは不可能です。
ターンキーレンタルプロバイダーになるには多くの要素があります。 不動産を購入、改修、販売、管理している市場に住んでいないターンキーセラーは、プロセスのすべてのステップで効率の低下に悩まされます。 ビジネスを直接管理できないことは、生産コスト（したがって製品のコスト）を増加させ、最も重要なことに、販売後の管理のパフォーマンスを低下させます。
3）あなたはフルタイムターンキー投資プロバイダーでしたか？
一般的に、誰かがビジネスに従事している時間が長ければ長いほど、そのビジネスはよりうまく機能するようになります。 あなたが確かめたいと思う主なことはあなたのターンキープロバイダーがフルタイムのプロであるということです。 このタイプのビジネスを実行して別の仕事を抑える方法はありません。
4）あなたは自分の投資用不動産を差し押さえのために失ったことがありますか？
差し押さえのために財産を失ったことがあるかどうかを誰かに尋ねるのは難しい質問ですが、このビジネスを機能させる方法について基本的な理解を持っていない人とアドバイスをしたり、ビジネスをしたりしないことは非常に重要です。 宿題をしてください。 売り手に難しい質問をしてから、独自の調査を行って回答を確認します。 これは私たちが話しているあなたの苦労して稼いだお金です。 それを保護します。 多くの投資家は、賃貸不動産を購入し、2007％の貸付金で融資できる100年以前に不動産を購入しました。 それらの投資家のほとんどは現在破産しています。 彼らの没落は、レバレッジに関するものでした。 彼らは単に彼らの財産を購入せず、彼らの投資額のために彼らにローンをかけなかった。 彼らは貧弱なビジネス上の決定を下し、今日の銀行業務で当然汚い言葉になっていることに参加しました。 彼らはキャッシュアウトの借り換えをしました。 キャッシュアウトリファイナンスは、所有者が以前に購入した不動産をリファイナンスするローンの一種です。 借り換えを終えると、彼らは最終的に「現金化」され、資産から資本を取り除いた。 これはいくつかの理由で悪かった：
彼らは借り換えで現金を引き出したので、彼らは返済するための借金を増やし、それが彼らのキャッシュフローを減少させました。
2回目の終了に関連するすべての終了費用は、新しいローンの金額に組み込まれました。 これにより、借入金がさらに増加し、キャッシュフローがさらに減少しました。
所有者は現在、連邦のガイドラインに従って毎月の支払いの一環として住宅ローン保険に支払わなければならない過剰レバレッジ資産を持っています。 これもまたキャッシュフローをさらに減少させる。
キャッシュアウトの借り換えローンはリスクが高いため、金利が高くなりました。 より高い金利=より高い毎月の支払い=より少ないキャッシュフロー。
投資家は、キャッシュアウトから借りた資金が収益性があり、レンタルからのマイナスのキャッシュフローを浮かび上がらせると考えました。 キャッシュアウトリファイは簡単だったため、多くの投資家が時流に飛びつきました。 彼らはできるだけ多くのことをすることでライフスタイルを増やし、借りた資金で生活しました。 音楽が停止し、キャッシュアウト拒否が利用できなくなったとき、多くの投資家は彼らのビジネスモデルが非常に欠陥があるという困難な方法を見つけました。 彼らの資産は、投資不動産に関連する時折の空室と修理に耐えることができなかったため、長期的にはキャッシュフローがありませんでした。 彼らのビジネスモデルがそれを維持できる唯一の方法は、新しい買収による継続的なキャッシュアウトによるものでした。 言うまでもなく、このビジネスモデルを持つ投資家は最終的に金融危機に直面しました。 これらの投資家のほとんどは、不動産の改修や管理が特に得意ではありませんでした。 彼らは単にそれらを購入し、キャッシュアウトrefiで株式を削除し、第三者の管理会社に資産を引き渡しました。 今日、あなたは成功したターンキー不動産投資家を装ったこれらの同じ個人の多くを見つけるでしょう。 それらのほとんどは、まだプロパティを改修または管理していません。 彼らの強みは、今では良いマーケティングです。 彼らはもはや資金を確保することができないため、他の人々の財産を自分のものとして売り込み、購入価格を上げながら、ほとんど付加価値を提供しません。
5）あなたは個人的にいくつの賃貸料を所有していますか？
話をするだけでなく、散歩をするターンキーセラーが必要です。 ターンキー販売者が販売している製品を信じている場合、彼らは自分自身で多くの賃貸物件を所有します。 自分の料理を食べない料理人を飼います。
6）あなたのビジネスモデルは、苦しんでいる状態の物件を販売しているのですが、購入後の品質の向上を約束します。 どのようにして改修がタイムリーに、高水準の品質で、そして予算を超えずに行われることを確実にすることができますか？
あなたが購入後に良い改装を約束する売り手から苦しめられた財産を購入するならば、あなたのデューデリジェンスについて非常に真剣に考えてください。 あなたが非常に熟練したプロでない限り、私はあなたがあなたに財産の状態と改修の費用の見積もりについての詳細な報告をするためにあなたに数百ドルを費やして、検査官を雇うことを勧めます。 これが私の一番最初の家の購入方法です。 検査報告書と財産をリハビリするための費用の見積もりで武装して、私ははるかに低いオファーで売り手を再訪しました。 私は約$ 10,000と多くの心痛を救った。
7）あなたが販売している改修されていない不動産の30年の住宅ローンを取得できないので、私は民間の貸し手からお金を借りて、不動産が居住可能になったらXNUMX回目のクロージングをしなければなりません。 このタイプの取引の長所と短所は、すでに改装されており、キャッシュフローがある物件を購入することと比較してどうですか？
XNUMXつのオプションの比較はほとんどないため、これはロードされた質問であることを認めます。 間違いなく、新規または町外の投資家がトラブルに巻き込まれる最大の方法のXNUMXつは、売り手の次の意見に基づいて、不良の空いている不動産を購入することです。
物件の想定条件
想定される改修費用
提案された市場家賃
購入日から宿泊施設が使用される日までの推定期間とキャッシュフロー
倫理的な売り手を扱っている場合でも、上記の要因のいずれかが簡単にオーバーランを起こしたり、期待どおりに進まず、お金がかかり、予想される投資収益率が低下します。 すべてが予想どおりに進むとすれば、キャッシュフローや空き物件に関連するリスクのない数か月を探しています。 空いている資産の危険性に関する詳細については、質問15を参照してください。 さらに、金融機関からお金を借りている場合、XNUMXつの閉鎖があり、その結果、閉鎖費用がXNUMX倍になります。 要するに、あなたがあなた自身の市場の外で苦しめられた財産を買うつもりであるならば、非常に注意してください、そして確かにそれを本当のターンキー投資と比較しないでください。
8）全体的な品質と改装の深さに関して、どのような保証がありますか？
350年間の住宅保証を提供するターンキーセラーを探してください。 あなたが不動産を購入している場合、特にあなたが町の外から来ている場合、これは交渉可能であるべきではありません。 あなたの売り手が住宅保証を提供するのに十分な彼らの製品に自信がないならば、あなたは少なくとも第三者の検査官からの詳細な住宅検査を主張するべきです。 住宅検査は通常500ドルからXNUMXドルの費用がかかり、物件にXNUMX年間の保証が付いていない場合は必須です。 全国の住宅保証会社であるAmerispecHomeInspectionsを強くお勧めします。 http://www.amerispec.com 詳細については、1-888-634-9861。
質問#12では、すべての説明責任を1つの屋根の下に保ちながら、販売者と不動産管理者が同一であることの重要性について説明します。 修理と保証の問題に関して売り手と資産管理会社の間で指を指すよりも悪いことは何もありません。
9）毎月125,000ドルのキャッシュフローで290ドルで売られているプロパティがあり、同じ62,000ドル/月のキャッシュフローで290ドルで売られているプロパティがあることに気付きました。 これらXNUMX種類の投資の長所と短所は何ですか？
2つの投資不動産を似たようなキャッシュフローで、購入価格が異なる場合に考慮する必要があるのは、次のとおりです。最終的に全体の収益を決定するのは、初期投資のコストと長期にわたる空室のコストです。
私は、自分の投資資産を事業のように扱うように助言しているすべての投資家に助言します。 この点の1つの側面は、将来のある時点で、あなたの財産が売上高を経験することを理解していることです。 このグラフでは、典型的な$ 62,000投資不動産と典型的な$ 125,000投資不動産を比較します。 あなたは驚いているかもしれませんが、同一の総キャッシュフローを持つ2つの物件がリターンにそれほど大きな差異を持っているということです。 平方フィート数と最初の頭金の違いが、収益にどのように大きく影響するかに注目してください。
*このグラフは、24月の入居期間と1月の空室状況に基づいています
**このグラフはすべての機能とアメニティが同一であることを前提としています。 しかし、典型的な$ 125kの賃貸物件には、コンロ、冷蔵庫、電子レンジ、食器洗浄機、ゴミ処理機、そしてしばしば自動ガレージドア開閉装置が付属している必要があります。 上記のすべてはメンテナンスが重い項目であり、ローエンドの賃貸物件では提供されていません。 あなたの投資の存続期間にわたってこれらのアイテムの継続的なサービスは、ここに示されているものを超えて、さらにあなたの投資収益率Bを減少させるでしょう。
*このグラフは、入居期間の24月と空室の1月に基づいています。 年間ROI = 12ヶ月のキャッシュフローを初期投資（頭金）で割ったもの。
ご覧のとおり、同一のキャッシュフローで同一の収益が生じることはありません。
10）あなたの住居はどのタイプの近所ですか？
識別しようとしている主なことは、投資家が「戦争地帯」と呼ぶものの中に不動産が入っているかどうかです。 投資家は、投資不動産に関してさまざまな目標を持っています。 一部の投資家は長期的な評価にもっと興味を示していますが、他の投資家は可能な限り最高のキャッシュフローを探しています。 興味のある市場に関係なく、すべての主要都市には、不動産の価格に関係なく、投資したくない地域があります。 文字通り無料で提供された財産を譲渡しました。
不動産スペクトルの一方の端が戦争地帯の場合、もう一方の端は百万ドルの近隣地域です。 どちらの地域も投資の観点からは望ましくありません。 上記の質問では、スペクトラムの上限で投資家がどのように問題に巻き込まれる可能性があるかについて説明しました。 戦争地帯はもちろんスペクトルの下限です。 真ん中のどこかに、私たちがスイートスポットと呼ぶものがあります。
購入価格と市場レンタル料金の関係は都市によって異なり、不動産のパフォーマンスを決定する最大の要因のXNUMXつです。 投資したい市場のスイートスポットを調査して見つけるのはあなたの仕事です。
11）販売している不動産を管理する不動産管理会社を所有していますか？
答えはイエスである必要があります。 そうでない場合は、探し続けます。 あなたの財産の購入価格に加えて、管理の質はあなたの投資がどれだけうまく機能しているかの最大の要因です。
最高品質の物件は、物件の品質、タイムリーなメンテナンスサービス、そして経営陣へのアクセスのしやすさのおかげで、プラスのリターンを経験します。 別々の売り手とマネージャーを扱うとき、売り手からマネージャーに指を指して、また不完全なパフォーマンスに関して再び戻ってくる指がしばしばあります。 あなた自身を支持し、同じ屋根の下の一箇所に説明責任を残してください。
あなたの投資を管理する管理会社を所有する売り手から購入することのもう一つの小さいけれども明確な利点は、メンテナンスがほとんどの場合改修を行った同じ乗組員によって行われるということです。 このような場合、彼らがその土地に慣れていると、最終的には修理費用を節約することができます。
12）私は、財産管理の質が最終的には私の財産がどれほどうまく機能しているかを決定することを知っています。 投資収益率を最大化するためにあなたの会社が何をするか教えてください。
あなたの投資がどれほどうまく機能するかという点で、財産管理が果たす重要性を誇張する方法はありません。 偉大な取引は、誤った資産管理で災害時に管理することができ、逆に、十分な時間と品質管理があれば、限界取引は成功するまで管理することができます。 財産そのものの調査に費やすのと同じくらいの時間と労力をかけて、財産管理の調査に費やすべきです。
13）123 Maple Streetは月額$ 725でレンタルされています。 $ 725は家賃の上、上、下のどちらですか。
あなたが受け取ることができる最良の答えは、プロパティがわずかに市場レートを下回る賃貸料であるということです。 賃料を市場のやや下に抑えると、長期テナントの可能性が高まります。 賃料は、賃貸不動産投資に対するリターンの最大のキラーです。
たとえば、ある不動産の市場賃料が月額$ 725の場合、その不動産を月額$ 675〜$ 700の範囲で市場化して賃貸することが賢明です。 月額$ 25 - $ 50は私達の投資家にとって多額のお金ではありませんが、それはテナントにとって多額のお金です。 このわずかな違いは、最高の状態のレンタルと組み合わせると、リースの更新を促進し、今後数年間は資産の占有とキャッシュフローを維持します。 この戦略を利用すると、月々の家賃で受け取る追加の$ 25 - $ 50をはるかに上回る投資収益率が得られます。
14）その物件は現在占有されていますか？
空き物件の購入を検討している場合、このタイプの購入に関連する多くの潜在的な問題に注意する必要があります。 空いている不動産の購入に伴う問題のいくつかは次のとおりです。
A）プロパティが占有されるまでにどれくらい空いているかを知ることは不可能です。 空室は不動産投資収益率の最大のキラーです。 数か月間空室を空けて投資を開始し、投資収益率を最初から穴に入れるのは残念です。
B）空いている賃貸物件を購入する際の最大の「落とし穴」の14つは、市場の賃貸料があなたが信じていたよりも大幅に低いことを発見することです。 購入の決定は、達成不可能なキャッシュフローに基づいていました。 購入しようとしている物件が空いているかどうかに関係なく、市場の賃料をチェックして、対象物件の提案された賃料がその地域と同等（またはできれば少し下）であることを確認する必要があります。質問＃XNUMXを参照してください。 市場賃料については、 http://www.rentstalker.com または同様のサービスを提供するウェブサイト。
通常、テナントが市場家賃を超えて支払う唯一の理由は、彼らが他の場所で賃貸することができないからです。 市場家賃を超える支払いをしているほとんどのテナントは、平均クレジットよりも劣っています。 これらはあなたがあなたの家に欲しい種類のテナントではありません。
C）破壊的行為や盗難の可能性は、近隣の質にかかわらず、物件が空の場合に指数関数的に増加します。
D）ほとんどの家主保険契約には、30日の空室条項があります。 あなたが特定の空いている財産保険を持っていない限り、あなたの財産は火災、盗難、破壊行為、神の行為などに対する責任にさらされるでしょう。
空いている不動産を購入する場合は、空いている保険証がない限り閉店しないでください。 ステッカーショックに備えましょう。 空き保険は、通常の家主保険の最大XNUMX倍の費用がかかります。
真のターンキー投資は、非常に短期間の閉鎖でキャッシュフローを提供し、空室に関連する潜在的な落とし穴から解放されます。
15）あなたの稼働率は？
これは、不動産管理会社の業績の最大の指標のXNUMXつです。 優れたターンキーセラー/マネージャーは、彼らが現在本に持っている空室の数を、ひるむことなく教えてくれます。さらに重要なのは、彼らの占有率です。 答えに関係なく、彼らがどのように販売するか、空室の平均の長さ、彼らの入居基準はどういうことかなど…
16）現在あなたの本にある最長の空席は何ですか？ （彼らがあなたに言うことができないならば、これは赤い旗であるべきです）
プロパティが45日以上空いている場合、潜在的な問題があります。 あなたは問題が何であるかを理解しようとしています。 それはXNUMXベッドルームですか、市場はXNUMXベッドルームですか？ それは町の望ましくない部分ですか？ 問題が何であるかを調べ、同様のプロパティを購入しないようにしてください。 特別な価格を持つプロパティにも特別な問題がある場合があります。
17）潜在的なテナントに申請料を請求しますか？
残念ながら、圧倒的多数のターンキー衣装が「はい」と答えるので、買い物中にこの質問を取引ブレーカにすることはできません。 これは、申請料が管理会社にとって大きな利益センターであるためです。 ただし、アプリケーションのコストを負担する管理会社に出くわすほど幸運であれば、良い会社を見つけました。
審査申請者の費用を負担する管理会社が、最大数の個人があなたの財産を借りるために申請することを保証します。 から選択する応募者の大規模なプールを持つことは彼らがあなたの財産のための絶対的な最高のテナントを選択することを可能にします。 このタイプの管理チームは、最高品質のテナントを見つけないことに重点を置いています（すべての不動産投資の活力）。
申請料でお金を稼ぐ。 これがオーナー重視の管理スタイルの特徴です。
18）あなたは攻撃的な犬種を受け入れますか？
これは付箋責任問題であり、私たちは決して不動産弁護士ではありません。 しかし、著者の意見では、適切なデューデリジェンスには、管理会社が使用するリースの確認を求めることが含まれます。 特定の品種が許可されていない場合は、リースに記載されます。 少し調べてみると、他の投資家がこの問題に関して法的な問題を抱えていることがわかります。
19）私の所有物に大規模な修理がある場合、または引き渡した場合、必要な修理のビデオを送ってもらえますか。
これは街の外の投資家にとって特に重要な質問であり、あなたはそれ以上期待してはいけません。 ハンドヘルドHDビデオカメラは現在$ 150以下で利用可能であり、その塩の価値があるあらゆる資産管理会社は投資家にこのサービスを提供するべきです。
写真が千の言葉に値するなら、ビデオは百万の価値があります。 あなたの財産で行われている仕事に自信と理解を与えるための詳細なビデオ説明のようなものはありません。 sayingにもあるように、ロックは正直な人々を正直に保ち、ビデオは嘘をつきません。 それを主張する。
https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
HAPに関するWapsapの議論について-私も彼らと会いました。 私の経験の欠点は、作業が開発者と直接行われたことです。 フルフィルメントは、強力な契約を結んでいる起業家の邪魔になった多くの取引を救った仲買人です。 また、彼らが提供した収量は魅力的に見えませんでした。
私は、現在の見通しの下での変化についての実現からの応答を受け取りました-
目論見書の変更はそれほど大きくありません。 同じ検査、同じ監督-証券当局のみが株式または債券の発行者としてその許可を検査し、与えました
（分野や成就を知らず、権威の監督の下で安全を感じたい人には良い）。
さらに - それは35投資家の制限を排除します - そして何百もの30千ドルから、一つの投資に入ることができます。
はい。 不動産価格が上昇し、魅力が少なく、利回りが低下しているため、プロットの購入やそれらの構築を防ぐなどのイニシアチブに移行しており、他にも多くの企業がそうし始めています。
私は違いを理解していませんでした-既存の資産が可能性に達しているため、構築する方が良いという事実について話しているのですか？ 間違いなくそうです。 ハーレムの駐車場で密猟やHAPになりました-私はそれらすべてを見に行きました。
SDBなどの米国の不動産を起業家精神で扱う企業があります。これは、機会が尽きて次の機会が起業家精神であると言うためです。
セーフフューチャーは、非常に魅力的で堅実で収益性の高い投資チャネルを提供する最初の不動産会社です。
市場動向の変化への対応
米国の不動産市場は危機から回復し、急速に変化しています。 セーフフューチャーは、新しい市場の状況に対応するイスラエルの最初の会社であり、新しい建設の不動産起業家が率いる新しいユニークな投資の方向性を開発しました。
過去XNUMX年間、米国におけるイスラエルの不動産投資のほとんどは、通常は銀行や会議から既存の資産を取得することを目的としてきましたが、この市場は疲弊しているようです。 実際の機会は減少しており、市場に残されて低価格で提供される資産の多くは、初心者投資家にとってのtrapです。
しかし、不動産危機は新たな機会を生み出しました。 危機の副作用は、新築のほぼ完全な停止でした。 一部の地域では、空いている家、特に新しい中流階級の家が本当に不足しています。
この危機により、多くの開発者や請負業者は、時には完全な環境開発やインフラ建設の後でさえも、望ましい地域に建設のための土地を得ることができましたが、それらを構築するための経済的能力はありません。 時々、不動産はすでに受領権を持っているか、銀行によって所有されているか、またはその候補者です。 これが安全な未来が描写される場所です。
http://www.safefuture.us/
私はあなたが安全な未来を乗り越えたと思います。実際に問題のXNUMXつは、地域の賃貸用の空き家の一時的な「洪水」があるため、建設の終わりに作成される競争です。
Negro Realizationが実際に行っているのは、投資家のお金が、銀行から融資を受けるために協力している請負業者/起業家の頭金として使われるということです。 起業家は、所定の日の終わりまでに融資を受けることを約束します。 それが成功しない場合は、取引を終了する保証があります。
ニューヨークでのHapによる投資についてどう思いますか？
どのような履行条件の下で、彼らは証券取引所で資金を調達していますか？ 何に興味がありますか？
こんにちは友人
相談したい
たぶん誰かが知っている/聞くことがあります。
観光会社への投資に関連して、bdpは世界中のいくつかの場所で関与しています
これは、ヨーロッパ-ドイツで約5〜8％の純利回りを表しています。
誰もが知っているか聞いていますか？
観光の不動産業者についてどう思いますか。
なんて危険なの？
返品率は妥当か、または低すぎますか。
投資するものと同様に、ビジネスと対象ユーザーを理解する必要があります。 観光不動産は、人々が何年も住むことができ、不動産の何もあなたに依存していない住宅用不動産と比較して、視聴者が変化するため、より多くのメンテナンスとマーケティングが必要です。
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
最悪の場合、それを失っても私の人生を台無しにしないだろうというお金もそこにありました。 彼ら自身がそれに言及しています。 私はそのための資金や子供たちのために大学に貯めたお金を持っていないし、生きる必要もありません。 リスクの実現と同様に、さまざまな市場での小規模な投資でリスクが広がる可能性があります。
HamashmahとAvi Katzは失うべきものがたくさんあるので、少なくとも投資家を投資の中でファンドに戻すために一生懸命に戦い、そして必要なら法的な戦いや補足資金のための深いポケットを持っています。 しかし、すべての投資は、もちろん、私が過去に述べたように検討し論理的にする必要があります。
あなたは、目論見書に35人の投資家の制限がないことは正しいです。 目論見書を発行する費用は約2万NISであり、これは同社がイスラエル証券局の最高水準で働いていることを意味します。
わかりました。 彼らはこの事実にとても興奮しているからですが、なぜ答えが得られなかったのか私は彼らに尋ねました。 たぶんこれは現在管理されている35投資家の制限を下げるでしょう。 私は彼らが税務当局と長い間働いていたことを知っていますすべてが正しく行われるでしょう。 Inbo Kremboをはじめとする他の人々を尊敬しており、彼は充実感にのみ頼っています。
目論見書があることを認識する上での主な利点は何ですか？ すべてがより目に見えて統制されていること？
http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
友達の質問-あなたの投資管理の前の時代。 ここにいる人はアメリカンイーグルプロパティで働いていて、それについて意見がありましたか？
Yogev外国人の制限を回避するための良い方法はシンジケートデルマルチユニオンに投資することです、そしてそこで彼らはファニーメイとフレディマックから商業ローンを引き付けるアメリカ人の儀式と所有権を取ります