市場調査と取引収益性の計算

市場調査と取引収益性の計算

市場調査と取引収益性の計算

最近、私は取引の価値に関する多くの投稿とコメントをたくさん読んでいます。
人々は、重い課税と関連するすべての費用にもかかわらず、投資する価値があるかどうか私に尋ねます。
まず第一に、答えはイエスです。投資を続けるべきであるだけでなく、それが私たちのお金の仕組みだからです。
確かに、今日は良い出口取引をするのは難しいですが、取引はそこにあり、苦労している人はそれらを見つけて、すべての困難に関係なく成功します。
それでは、トランザクションの実行可能性を計算するときにいくつかの順序を作成しましょう(非常に長い注意を払って) ?).
私たちがアパートを買いに来るとき、価格設定される多くの関連費用があります。
購入税と賞賛税以外にも、私たちが常に知っているわけではない多くの「小さな」費用があり、したがってそれらを考慮に入れていません。その結果、最終的には取引の実行可能性が大幅に減少し、時には損失を生む取引にさえ至ります。
マンションの購入後に紛失したことが分からないように、取引ごとに損益報告書を用意する必要があります。
一方で費用。
一方、収益-販売と家賃。
トランザクション、特に出口トランザクションの損益計算書を準備するときは、出てくるすべてのシェケルを考慮する必要があります(経費の悪化と増加もお勧めします)。 すべてが重要です。
すべてがリストされたら、取引が私たちにとって良いか、さらに交渉の努力が必要かを知ることができます。
覚えておいてください-良い取引とは、私たちを目標に導く取引です。
もちろん、リーンする基準はトランザクションの価格です。広範な市場調査を行っており、トランザクションの価格が改善後に販売する同じトランザクションの市場価格よりも大幅に低いことが確実にわかっていると仮定します。
購入税
アパートの購入費用の「重い」部分。
残念ながら、購入税は常に更新されています。
彼の最後の更新は16.01.2019についてでした。
サイトから https://taxes.gov.il
以下は、16.1.19から15.1.20に住む一世帯の税務手続きです。
9から1への単一の居住用アパートの購入者のセクション3(C 16.1.19 C)(15.1.20)の規定(法律の定義に従って)に従って、以下の手順に従って購入税が請求されます。
1。 1,696,750までの額面価格₪-税金は支払われません
2。 1,696,750₪から2,012,560₪を超える値-3.5%
3。 2,012,560₪から5,192,150₪を超える値-5%
4。 5,192,150₪から17,307,170₪を超える値-8%
5。 17,307,170を超える値₪-10%
「追加のアパート」(ユニットではない)の購入に適用される購入税レベルは次のとおりです。
9から1への住宅(単一の住居を除く)の購入者法のセクション16.1.19(c。15.1.20)の規定に従って、以下の手順に従って購入税が請求されます。
1。 5,194,225 toまでの標準値-8%
2。 5,194,225を超える値₪-10%
購入税は、販売契約の署名から60日まで支払われる必要があります。
資金調達費用
住宅ローンやその他のローンで購入資金を調達すると、利息が支払われます。
利息の支払いによりNISが数十万になることをご存知ですか?! 。
当然のことながら、取引目標に応じて最高のミックスをクローズする住宅ローンコンサルタントを雇うことをお勧めします。
さらに、以下も費用計算に含める必要があります。
1.ローン金額の0.25%の手数料。 あなたはこの手数料のために銀行と交渉することができます。 通常、50%以上カットしても問題ありません。 この金額は、住宅ローンの最初の支払いから差し引かれるため、あなたが思ったよりも高くなることを考慮する必要があります
2。 新しいアパートの場合、私は常に12か月分の支払いを考慮に入れて費用に追加します(収益性が低い場合) ?).
弁護士
不動産取引の場合は、購入用か売却用かを問わず、弁護士を雇う必要があります。 いつも!
弁護士は、取引価格の0.25%から1%の範囲の手数料を取ります(価格は、その弁護士の経験、取引の場所、およびその複雑さに依存します)。 もちろん、この価格に17%のVATを追加する必要があります。
購入段階から売却段階までの不動産取引の計算(出口取引)に関しては、弁護士の手数料は購入と売却の両方で計算する必要があります(多くの場合、物件の売却で手数料を計算することを「忘れる」人は、取引の収益性を計算するために重要です)。
請負業者から新しいアパートを購入する状況では、取引価格のレベルに応じて、請負業者に代わって弁護士にNIS 5,000 + VATの追加の支払い(それが多かった場合)を考慮する必要があります。
調停
不動産業者は、アパートの売り手とそれらのアパートの潜在的な買い手をまとめます。
不動産業者には、不動産労働者を含む、販売または賃貸用に提供されている不動産のプールがあります。
販売/レンタル操作を実行した後、ブローカーは「仲介手数料」と呼ばれる彼の手数料を売り手および/または買い手から受け取る権利があります。 イスラエルでは、仲介手数料は法律で定められていません。
平均仲介手数料は取引額の2%で、それに17%のVATを追加する必要があります。
販売段階であっても、不動産業者を通じて仲介することを決めた場合(私は不動産業者とのみ連携します)、取引額の約1%の範囲で追加の手数料が発生し、VATが17%加算されます。
インテリアデザインとリフォーム
最も高い費用の1つ(おそらく購入税と表彰税を除く)は、改修とインテリアデザインの費用です。
改修費用は、アパートの状態と、主にアパートを購入した目的(出口、長期家賃、または住宅)によって異なります。
簡単にリフレッシュできるアパートメントがあり、料金はそれに応じて異なります。
対照的に、完全な解体と再建のためのアパートがあり、それは非常に高価な改修になります。
改修の費用を計算する場合、すべてを含める前後にきちんとしたスクリプトを作成するフェイスデザイナーを必ず連れて行く必要があり、もちろん彼は量を書きました。 デザイナーごと、都市ごとに異なるインテリアデザイナーのコストも計算する必要があります。
きちんとしたスクリプトを作成したら、少なくとも3つの改修業者に連絡してきちんとした見積もりを依頼する必要があります。
さらに、見積に品目が含まれているかどうか、および品目の原価をチェックしないかどうかを確認する必要があります。
改修コストの計算=インテリアデザイナーコスト+材料コスト+改修コスト。
鑑定士
取引に行く前に、私はあなたが住宅ローンを借りようとする銀行と協力する個人鑑定人を連れて行くことを常にお勧めします。
民間の鑑定士の費用は変動し、平均で2,500 NISの費用がかかり、それに17%のVATを追加する必要があります。
個人評価に利用できる価格帯:
アパートの鑑定士の見積もり-NIS 3,000-NIS1,500。VATは17%の金額で追加する必要があります。
土地の家の鑑定士の見積もり-NIS 4,500-NIS 2,500、それに17%のVATを追加する必要があります。
さらに、住宅ローンを提供する銀行の要件の1つは、銀行が誓約しようとしている資産を評価する鑑定人を代理人に依頼することです。
銀行の評価に利用できる価格帯:
アパートの鑑定士の見積もり-NIS 800-NIS500。VATは17%の金額で追加する必要があります。
土地の家の鑑定士の見積もり-NIS 1,400-NIS 800、それに17%のVATを追加する必要があります。
これが請負業者の新しいアパートである場合、銀行の鑑定は必要ないため、私的鑑定は必要ありません。
賞賛税
増価税は、資産の販売から受け取った対価の価値と資産から購入した価値の差額について、資産の売り手に課されるキャピタルゲインに対する政府税です(法律で免除されている場合を除く)。
物件が購入されたときの価値には、物件の価格だけでなく、購入時および数年にわたって追加されたすべての経費(発明の参考資料による)が含まれます-仲介、法律、購入税、改修、日常の手入れとメンテナンスなど。
賞賛税を計算するのは弁護士ですが、常にチェックしてください。
重要なヒント-1.1.2014より前にアパートを購入した人は誰でも、2014まで寛解の資格があります。
のれん税の計算は複雑であり、私たちの個人的な状況(相続、単一アパート、住宅アパートなど)によって異なります。
平均25%です。
法律により、販売の60日以内に上記の税金を支払うことになっています。
そうしない限り、延滞金を支払い、罰金、リンケージの差額および利息を計上することが期待されます。
上記は法的助言に代わるものではありません。
保険
住宅ローン保険は、住宅ローン購入者がアパートを購入するために設計された生命保険および構造保険の派生物です。
住宅ローン保険は何よりもまず、貸し手銀行にサービスを提供することを目的としていますが、トラブルに巻き込まれた場合にも保証します。
生命保険-法律によると、住宅ローンは生命保険で保険をかけられている必要があります。借り手が死亡したり、物的損害を引き起こしたりした場合に、ローンをカバーすることができるようにするためです。
建物保険-その目的は、アパートの構造が大きな損害を引き起こした場合に銀行から受けたローンをカバーすることです。これにより、アパートの価値が大幅に低下し、実際には銀行にとって価値がなくなります。
これらの保険の価格は、個人の状況、そしてもちろん購入したアパートの場所と、契約または評価者の評価による価格によって異なります。 そのような保険の平均は月額約150 NISです。
そのような保険を購入するとき、私は住宅ローンの全期間に対して私が支払う総額を尋ねなければなりません。 それが長年にわたって費やすであろう「最も安い月額」保険を購入するように誘惑されないでください。
諸費用
これはほとんど計算に含まれない「少しのお金」ですが、それでも数千シェケルに達する可能性があります。
これらは次のような料金です。
1。 タブーでバッグを予約する
2。 公証人
3。 警告メモの登録
もっと小さなものがあるかもしれません。
これは、平均で数百シェケルです。
トランザクションの実行可能性を考慮して、常に異なる1,000 writeを作成します。
新しいアパートを購入するとき、電気、水道、ガスへの接続も計算する必要があります。 これらは数千シェケルに達する可能性のある増加です。平均して3,500₪で計算します。
結論として、取引の適切な損益計算書を作成して、正しく価格設定できるようにする方法を学びました。
どうやら、アパートの価格は重要ですが、アパートの価格にも資金調達(住宅ローン/商業ローン)にも含まれていない多くの追加費用があり、その計算が重要な作家となり、取引の実行可能性に大きく影響します。
頑張って ?

- 幸せを感じます。

Facebookの元の投稿へのリンク-デスクトップコンピューターで動作します(投稿を表示するには、フォーラムで承認されたメンバーである必要があります)

関連記事

回答

  1. 私は個人的な計算(株式なし、30番目のアパートの課税)を行いましたが、購入が市場価格より50%低い場合、出口取引(購入、改善、販売にXNUMX年かかりました)があっても、NISXNUMXしか稼ぎません。 そして、それがすべての努力と大騒ぎの価値があるかどうかは本当にわかりません…

  2. ギルローゼンバーグ

    州が大量のお金を印刷し、そのお金の価値が「紙」の価値の状態に達する可能性があり、したがって人々が家賃を支払うことができないという状況はあり得ますか? そのような状況はありますか? それとも私は本当に誇張していますか?

  3. Bilitainストーブのエアコンやストーブの設置など、請負業者から購入した新しいアパートの基本的な製品を購入すると、費用が発生しますか? それとも、彼らの計算は投資のためのアパートの価値の増加としてもたらされましたか?

  4. フリップ取引を計画している場合、生命保険と構造の問題は、最初の支払いを見る上で実際に重要です。
    XNUMXヶ月間無料で提供している会社もあります。
    短期間(最大2年)以内に販売する予定であれば、さらに数百シェケル節約できます..

X