**＃今週の起業家-Ofir Harari＃投稿4 ***利回りの計算と殺害利回り…****読者の皆さん、水曜日…

** #今週の起業家 -オフィル・ハラリ ＃投稿4
*** 収量計算ツールと収量キラー... ****
読者の皆さん、ハッピーウェンズデイ！ 今日は収量についてお話します！
多くの投資家は、安定性 (実物資産) と収益 (収益) を理由に不動産への投資を選択します **

** 不動産の場合、収入は実益と資本収入のXNUMXつに分けられます。 **

** 牛の収入は、私たちの不動産の家賃の結果として得られる月々の収入です。 **

** キャピタル収入とは、不動産の価値の上昇を見込んで、不動産の売却時に当社が受け取る収入です。 **

短い話から始めますが、私は海外不動産投資を始める前にイスラエルの不動産に投資し、その後イスラエル北部の都市に住宅用アパートを購入しましたが、この事件は私が知識を得るずっと前のことでした。現時点では、そして実際、私はこの事件から多くのことを学びました。 **

** 私が行った Excel チェックに、物件価格 + 仲介手数料 + 弁護士 + 税金、改修費などを追加するためにアパートを購入しました...そして一方で、期待収益の計算は、月々の家賃は12までに**

** もちろん、私が購入した不動産は非常に良い収益を示しました。私がその不動産を購入したのは、非常に醜くて低コストの電車の建物の放置された家にありました。私が考慮に入れていなかったのは、次のことでした。
A. テナントを見つけるのに数か月かかりました。そして、テナントを見つけることにストレスがかかるほど（借りたローンを支払わなければならない）、レンタルの担保に関してより柔軟になり、レンタル価格と料金も設定されました。テナントの質の点で。 **

** B. 私は不動産の管理を行っていました。つまり、すべてのテナントのクレーム（そして多くのクレームがありました）を私に電話で伝えました。そのため、土曜日の約 1 時間前に下水管が詰まり、修理に時間を浪費することになりました。エアコンが表示を停止し、冬に一度電話ですべてを管理したことがありましたが、ボイラーを交換した人が古いボイラーを屋根に放置し、揺れて誰かに落ちそうになったことだけを述べておきます。 **

**c. Excel のテーブルと実際に起こったことの間に何の関係もないことがわかりました。収益がゼロになり、大騒ぎして時間とお金の無駄（エアコンの交換 = 家賃の 2 か月分）が発生したため、「利回り」という用語を知りました。 「キラー」 – 家が古くなるほど = 磨耗が多くなり、利回りが低下します。 **

** 結局、私は同じ不動産を「処分」しましたが、その利益を投資することになった唯一の理由は、その年の不動産価格の上昇です... **

** この投稿では、その不動産から得られると期待される（高い）実りある収益に基づいて投資を選択する投資家への言及です。 **

** 多くの投資家は、Excel によって誤って提供された投資オファー (収入と支出) を確認し、そこから買うか買わないかという結論に達します。 **

** この問題については、引き続き注目していただきたいと思います。 Excel は嘘をつきませんが、絶対に十分であり、形勢を逆転させることができます。営業マンやアパート仲介業者が提示するエリア内のすべての既存データをチェックして検証し、いわゆる「市場調査」を実行することが重要です（つまり、そのエリアの同様のアパートの価格、月々の家賃、開発状況を確認するなど）。市区町村など）の場合は、不動産購入時に予想されるすべての費用（弁護士、住宅ローンアドバイザー、鑑定士、税金などを含む）を計算して確認する必要があり、現実を美化せず、受け取ることができる期待収益を検討する必要があります（推奨） 11 か月または 10 か月の家賃のみに基づいて計算）、その取引が当社にとって適切かどうかを判断します。 **

** 残念なことに、市場には、巧妙な操作によって現実を美化し、実際よりも高いリターンを見せようとする利害関係者が存在します。 私にとって重要なことは、同じマーケティング担当者がイスラエル、米国、そして事実上世界中のどこでもアパートを販売することができるということです（残念なことに、詐欺師はあらゆる分野とあらゆる場所に存在します）。 **

** このタイプの操作の簡単な例を示します。イーライは、月額 6,000 ナイラで借りているアパートを所有しています。 家主は 6500 NIS のレンタル価格でテナントと契約を結ぶことができ、その見返りにテナントは最初の 500 か月間無料で利用できます。 つまり、年間の計算では、テナントは NIS 6,500 (11 × 6,000 と 12 × XNUMX) を節約し、不動産所有者は買い手に高い利益をもたらすという虚偽のプレゼンテーションを提示します。 前述したように、Excel ではすべてが適切に見えます。 **

** 同様に、不動産所有者は住宅ローンの賃貸料を値上げし、その代わりに固定資産税、水道、電気を支払うことができ、テレビサービスや日刊紙などに使用できます。すべて順調ですが、投資家は、受け取る予定のリターンと引き換えに、これらのサービスを提供し続けなければならないこと、そして実際、彼の本当のリターンは、提示されたリターンに対して非常に低いことを理解する必要があります。 **

** 同様に、固定資産税などを支払うことになります... **

** 不動産を購入する際に、1 年または 2 年間の収益保証を保証する会社があります。これらの取引では、不動産の価格が実際の価格であり、保証収益が実際の家賃であることを確認してください。この取引では注意が必要です。生産価格で販売され、すべての利回り（家賃）も非常に高い物件について聞いたことがありますが、実際の収益は非常に高いです。 **

** 言い換えれば、投資家/買い手は自分自身に利益を支払った…継続が真ん中に立って、もちろん石油クーポンを切り取って、一方の手からもう一方の手へお金を移した… **

** 分割アパートメントでも高い利回りが得られます。 6,000 つのアパートメント (またはそれ以上) に分割されているアパートメントがあり、これにより月々の収益が増加します。つまり、アパートメントの月額家賃 2,500 ナイス・セントを受け取る代わりに、7,500 人のテナントから毎月 XNUMX ナイス・ナイルズを受け取ることになります。これにより、NIS が得られます。月額XNUMX。魅力的に思えますか？絶対に！買う価値はありますか?絶対にありません！！国内の分割アパートのほとんどは違法に分割されており、経験を積むために作戦と紛争の間を引きずり込まれる可能性があることに注意してください。要するに、近づかないことをお勧めします。 **

** 海外でのアパートの分割については、その合法性を各国および地域で確認する必要があります。 **

** 投資用のアパートを購入することに決めましたか? **

** その地域のアパートの価格を調べてください。その地域で最後に販売されたアパートの所得税ウェブサイトの価格を確認してください。エリアのレンタル料金を確認してください。 **

** テナント付きのアパートの購入を提案されたことがありますか?わかりました。現在のリースを確認してください。契約が12回払いであることを確認してください。家主がゲームの追加サービスを使用したかどうか、何が契約に含まれ、何が含まれないかを確認してください。入居者に相談してください (!) その地域の賃貸市場について調べてください - 賃貸アパートの広告を長期間にわたって見かけますか?この地域の賃貸アパートは不足していますか、それとも過剰ですか？需要は何ですか?この地域への移民は肯定的ですか、それとも否定的ですか? **

** 覚えて！売り手は不誠実で、私たちに「虚偽のプレゼンテーション」を見せた可能性があり、そのために彼が罰せられて当然であることは正しいですが、不動産を購入するとき、私たちは最大限のお金を投資しており、責任はあなたにあります。取引を確認し、得られる純利益を理解する必要があります。 **

** すてきな一日を **

** オフィル **

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