**＃今週の起業家-Ofir Harari＃投稿4 *** YieldCalculatorとYieldKiller…****読者の皆さん、水曜日…
** ＃今週の起業家 -オフィールハラリ ＃投稿4
*** 利回りの計算と利回りのキラー... ****
読者の皆さん、楽しい水曜日を過ごしてください！今日は収量についてお話します！
多くの投資家は、物（実物資産）の安定性と、利回り（収益）を理由に不動産への投資を選択します **
** 不動産の場合、収入は果実収入と資本収入の2つに分かれます。 **
** 総収入は、不動産の賃貸料として得られる月々の収入です。 **
** キャピタル収入とは、不動産の価値の上昇を見込んで、不動産の売却時に受け取る収入です。 **
** 短い話から始めますが、私は海外不動産投資を始める前にイスラエルの不動産に投資し、その後イスラエル北部の都市に住宅用アパートを購入しましたが、この件は私が知識を得るずっと前に起こりました。私は現在、この事件から多くのことを学びましたし、実際にそう言えます。 **
** 私が実施した Excel テストに、物件価格 + 仲介手数料 + 弁護士 + リフォーム税などを追加するためにアパートを購入しました。一方、月額家賃に 12 を掛けて期待利回りを計算しました。 **
** もちろん、私が購入した不動産は優れた収益率を示しました。私が購入した不動産は、非常に醜くて低コストの鉄道建物の放置された家にありました。私が考慮していなかった点は次のとおりです。
A.テナントを見つけるのに数か月かかりました。そして、テナントを見つけることにストレスがかかるほど（借りたローンを支払わなければなりませんでした）、レンタルの担保に関してより柔軟になり、家賃の代償が発生しました。賃貸価格とテナントの質の点で。 **
** B.私は不動産の管理をしていました。つまり、テナントからの苦情（そしてたくさんありました）にはすべて私が電話に出ました。そのため、下水道が詰まり、修理に多くの時間を費やすことになりました。安息日の 1 時間前、一度エアコンが表示を停止し、冬に一度太陽熱ヒーターが爆発して交換しなければなりませんでした（もちろんすべて電話で対応しましたが、ボイラーを交換した人が現場を離れたことだけは指摘しておきます）。屋根の上の古いボイラーが揺れて、誰かの上に落ちそうになっています。HOH)。 **
** c. Excel のテーブルと実際に起こったことには何の関係もないことがわかりました。結局、利益はゼロで、いろいろいじって時間とお金を無駄にしました (エアコンの交換 = 家賃 2 か月分の収入)。家が古いほど＝消耗が激しい＝リターンが大きく損なわれるという「リターンキラー」の概念を知りました。 **
** 結局、私はその不動産を「処分」しましたが、利益を得て投資を終了した唯一の理由は、その年の不動産価格の上昇です... **
** この投稿では、不動産の（高い）期待利回りに基づいて投資を選択する投資家を対象としています。 **
** 多くの投資家は、Excel によって誤って提案された投資提案 (収入と支出) を確認し、そこから買うか買わないかという結論に達します。 **
** このトピックについて目を開かせてください。 Excel は嘘をつきませんが、それだけで十分であり、形勢を逆転させることは間違いありません。営業担当者やアパート仲介業者が提示するデータ、現場に存在するすべてのデータを確認して検証し、いわゆる「市場調査」（つまり、類似したアパートの価格を確認する）を実行することが重要です。 、その地域の月々の家賃、自治体による開発など）、不動産の購入で予想されるすべての費用（弁護士、住宅ローンコンサルタント、鑑定士、税金などを含む）を計算して確認する必要があり、粉飾しないでください。現実を確認し、得られる期待収益を検討し（年間家賃の 11 か月または 10 か月にのみ基づいて計算することをお勧めします）、取引が当社に適しているかどうかを判断します。 **
** 残念ながら、市場には高度な操作によって現実を粉飾し、実際よりも高いリターンを見せようとする利害関係者が存在します。私にとって重要なことは、イスラエル、米国、そして基本的に世界のどこでも、同じマーケティング担当者がアパートを販売するときに同じことを行う可能性があるということです（残念なことに、詐欺師はあらゆる分野、あらゆる場所に存在します）。 **
** このタイプの操作の簡単な例を示します。イーライは、月額 NIS 6000 で借りているアパートの所有者です。アパートの所有者は、NIS 6500 の賃貸料でテナントと契約を結ぶことができ、その見返りとして、テナントは最初の 500 か月間無料で利用できます。つまり、年間計算では、テナントは NIS 6500 を節約し (11 掛ける 6000 と比較して、12 掛ける XNUMX)、不動産の所有者は買い手に高い利回りを偽って伝えます。前述したように、Excel ではすべてが適切に表示されます。 **
** 同様に、不動産の所有者は住宅ローンの賃貸料を増額し、その代わりに固定資産税の支払い、水道、電気、テレビサービス、日刊紙、インターネットなどに使用できます。すべて順調ですが、投資家は、受け取る予定のリターンと引き換えに、これらのサービスを提供し続けなければならないこと、そして実際、彼の実際のリターンは、提示されたリターンに比べて非常に低いことを理解する必要があります。 **
** 固定資産税などの支払いに関しても同様に... **
** 不動産を購入する際に、1 年または 2 年間の収益保証を保証する会社があります。これらの取引では、不動産の価格が実際の価格であり、保証された収益が実際の家賃であることを確認する必要があります。本当の帰還。 **
** 言い換えれば、投資家/購入者は自分自身でリターンを支払ったということです...真ん中に立って継続して、もちろん太いクーポンを切りながら、一方の手からもう一方の手へお金を移しました... **
** とりわけ、分割アパートメントでも高い利回りが得られます。 6000 つ (またはそれ以上) のアパートメントに分割されているアパートメントがあり、これにより月々の利回りが増加します。つまり、アパートで月々 2500 NIS の家賃を受け取る代わりに、7500 人のテナントから月々 XNUMX NIS を受け取ることになります。月額 XNUMX NIS。魅力的に思えますか？絶対に！買う価値はありますか?絶対にありません ！！イスラエルの分割アパートのほとんどは不法に分割されており、経験を積むために作戦と紛争の間を引きずり込まれる可能性があることを覚えておく必要があります。要するに、近づかないことをお勧めします。 **
** 海外でのアパートの分割については、その合法性を各国および地域で確認する必要があります。 **
** 投資用のアパートを購入することを決めましたか? **
** その地域のアパートの価格を調べてください。この地域で最後に販売されたアパートの価格については、所得税の Web サイトを確認してください。エリア内のレンタル料金を確認してください。 **
** テナント付きのアパートの購入を提案されましたか?わかりました。現在のリースを確認してください。契約が12回払いであることを確認してください。アパートの所有者がゲームの追加サービスを使用したかどうか、契約に何が含まれており、何が含まれていないかを確認してください。テナントに相談してください (!) その地域の賃貸市場について調べてみてください - 長期賃貸アパートの広告を見ますか?その地域では賃貸アパートが不足していますか、それとも過剰ですか？需要は何ですか?この地域への移民は肯定的でしょうか、それとも否定的でしょうか? **
** 覚えて！売主が誠実でなく、私たちに「虚偽の表示」を提示した可能性があり、そのために彼が処罰されるのは当然であることは正しいですが、不動産の購入には私たちが最大限のお金を投資しており、責任はあなたにあります。取引を確認し、受け取る純利益を理解する必要があります。 **
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