エクイティ対デット
債務ファンドは、最初のリーエンの不動産担保、分散、さまざまな市場へのエクスポージャー、および高度な内部統制を通じてリスクをヘッジしながら、堅実で防御的なオルタナティブ投資チャネルです。
投資の世界は現在、投資の性質（実質または金融）、投資チャネル（主に株式への投資）、または主にローン/ファイナンスを提供することによる負債チャネルのいずれにおいても、さまざまな多様な投資オプションを提供しています。債券だけでなく、さまざまな金融機関を通じて。
デットチャネルへの投資は、エクイティチャネルへの投資よりも堅実で安全であると考えられています。 債券では、借り手は、債券で指定された日付に、既知の定期的な利息の支払い（「クーポン」）とローンの元本を支払うことを約束します。 借り手が実際に債券で指定された利息と元本の支払いを満たすという確信のレベルは、格付け会社によって実行される信用格付けによって測定されます。 債券格付けが低いほど、借り手が債務を返済する能力のリスクが高くなり、逆もまた同様です。
債務チャネルに投資するための別のオプションは、実際の投資のための資金を調達する資金を介することです。つまり、資本トラックの不動産プロジェクトに投資することです。 融資ルートは、プロジェクトの実行にのみ使用され、リンクされていない固定金利を伴う特定のプロジェクトに対するローンの付与です。
収入を生み出す不動産プロジェクトや建設中の不動産（起業家精神）に投資することができます。 建設中の不動産プロジェクトへの投資は、投資中に現在の支払いを転送せず、投資期間の平均寿命（LR）は同じになります。 収益を生み出す不動産プロジェクトへの投資は、通常、投資中に現在の支払いを実行し、投資期間よりも満期が短くなります。
オルタナティブ投資とは何ですか？
オルタナティブ投資はプライベートエクイティ投資であり、公に取引されていないため、一般の人々にあまり公開されていません。
この分野への投資の種類は多く、とりわけ、不動産ファンド、ヘッジファンド、ベンチャーキャピタルファンド、プライベートエクイティファンド、インフラストラクチャへの投資、バイオテクノロジー企業、製薬会社などが含まれます。
オルタナティブ投資は長年存在していましたが、最近まで、機関投資家や「適格投資家」と見なされる特に裕福な投資家には閉鎖されていました。
近年、投資ポートフォリオへのオルタナティブ資産の統合は、ゼロ金利、投資チャネルの探索、および投資家が数十万NISの比較的少ない金額に投資する能力のために特に人気があります。
オルタナティブ投資は、資本市場への投資よりも高いリターンの可能性を可能にします。
これらの投資は、多くの場合、市場性のない投資と見なされます。 つまり、投資の最小期間に応じて資金は流動的ではなく、通常、最初のXNUMX、XNUMX年で資金を流動化することはできません。
オルタナティブ投資-それは誰のためですか？
オルタナティブ投資は、投資ポートフォリオのリスク分散を増やし、取引不可能な投資で投資ポートフォリオを多様化しようとしている人に適しています。
このタイプのほとんどの投資は、利息または四半期または半年ごとの「クーポン」を支払い、定期的なキャッシュフローを可能にしますが、資金は最初のXNUMX、XNUMX年は流動的ではありません。
投資家には、通常の投資家と適格投資家の2種類があります。 証券当局は、適格投資家または認定投資家を対象とした投資の基準を確立しています。
ほとんどのオルタナティブ投資は、分類された投資家に開かれています。
しかし、近年では、一般投資家向けに最低300,000万〜400,000万NISの金額で一定の投資が可能になっています。
コロナ危機やその他の要因の結果として過去XNUMX年間に資本市場が経験した混乱は、リスクテイカーのための代替投資の需要を生み出しました。 これらは、株式、ビットコイン、ランドフリップなどの投資ポートフォリオの一部に代わる優れた代替手段を探している投資家です。
ここ数ヶ月、米国と欧州の株式市場は、原油価格の高騰、40年間見られなかった高インフレ、不動産市場を冷やす金利の上昇、そしてヨーロッパでの戦争につながる可能性があるとともに、急激な下落を経験しました。第三次世界大戦と深刻な食料と商品の危機。
株式市場債の代替
オルタナティブ投資の世界は、投資のためのより防御的な手段を探している人々に選択肢を提供します。 過去にはこの世界は主に機関投資家と関係がありましたが、今日ではますます多くの個人投資家がこの分野への投資に目を向けています。 オルタナティブ投資には、不動産、ソーシャルローン、ヘッジファンドの購入が含まれる可能性があります。実際、不安定な資本市場の一部ではないチャネルであるため、市場の激変との相関は低くなります。
投資家が利用できるオプションのXNUMXつは、プライベートエクイティファンドを介した不動産投資です。
海外にはイスラエルの不動産ファンドと不動産ファンドがあり、主にアメリカとヨーロッパにあります。
これらの投資ファンドの投資戦略は、資産の取得、改善、売却です。 一般的に、これらの投資は、ファンドの方針に従って3〜5年間取引することはできませんが、収入を生み出す資産に関しては、利息または「クーポン」を支払います。
ファンドが購入した不動産（資産または土地）は、投資家（リミテッドパートナー）の利益のために妨げられています。
以前は投資格付けの良い取引可能な債券が低リスクの資本市場に投資したい人々の避難所だった場合、低リターンは実際にこの投資チャネルの魅力を低下させました。 一部の債券やヘアカットによって提供される説得力のない担保は、午前中に新しい聴取者が証券取引所で取引可能な債券に投資することの防御の程度についても懸念を引き起こします。 したがって、担保付き債務ファンドへの投資は、近年人気を博しています。 チャネルは、ポートフォリオのより防御的な部分を厚くしようとしている適格投資家にウィンクします。
これらは、不動産分野の開発・建設会社にローンを提供するファンドであり、ローンと引き換えに不動産を抵当に入れます。
貸付部門のうち、不動産担保ローンは、危機や混乱の時でも回復力があることがわかっているため、長年にわたって証明されてきました。 デフォルト率（借り手が返済できない）は、消費者信用または企業信用と比較して大幅に低くなっています。
オルタナティブ投資の2つの一般的なタイプは次のとおりです。
開始プロジェクト -土地の購入、建物の建設、アパートの売却、あるいはそれらを借りて、収入を生み出す不動産として不動産全体を売却すること。 領収書の配布-実現後の元本+収益/利息。
譲歩プロジェクト- テナントを含む、住宅用または商業用の既存の不動産の購入、その改善および事前定義された期間での販売。 領収書の分配-現在の収益/利息は四半期ごとに分割されます+実現後の追加の利益分配。
多くの機関投資家は、取引可能な債券市場の代わりとして、交渉不可能な不動産クレジットに投資しています。 10年から2008年までの2018年間で、機関投資家の投資は約600％増加しました。
不動産ファンドへの投資ルート
デットトラックまたはデットトラック- 投資家は、事前に決定された金利に必要なエクイティの「パートナーシップ」部分に貸し出します。
「パートナーシップ」（借り手）は、利益のパーセンテージと引き換えに、プロジェクトに必要な資本を提供します。
元本+投資家への利息の全額返済後、利益の残高も投資家間で分配されます。
このルートでは、金利は制限されており、事前にわかっています。
「負債」ルートの投資家は、元本と利息の返済において資本よりも優先されることが保証されているため、資本ルートよりも安全であると見なされます。
エクイティトラック- 投資家は、プロジェクトごとに設立され、不動産や土地を購入する専用の「パートナーシップ」のパートナーです。
「パートナーシップ」は、利益のパーセンテージと引き換えに、プロジェクトに必要な資本を提供します。
プロジェクトの利益は、事業計画に従って投資家と開発者の間で分配されます。
このルートでは、歩留まりは必ずしも制限されません。
リスク対ヘッジ
結局のところ、証券取引所の債券であろうと交渉不可能な債務であろうと、ローンを提供する際のリスクは、もちろん借り手が破産状態、つまり「デフォルト」に達することです。 長年にわたる推奨ファンドは最小限のデフォルト率を示し、厳格な引受プロセスを通じてこれを行います。このプロセスでは、ローンを求める開発者の実証済みの経験、その財務能力、資産の質、市場価値、資産の評価、エリア内のそのようなプロパティ、プロジェクトの事業計画および他の多くのパラメータ。
良い資金がローンを取得するためのもう一つの必要な条件は、プロジェクトへの起業家のエクイティの投資です。 2008年の不動産危機の重要な原因のXNUMXつは、借り手の資本なしで不動産資産を購入するための銀行融資です。 このように、不動産価格の下落に伴い、多くの借り手が債務を返済せず、返済を求められたローンとほぼ同じかそれ以下の価値のある不動産を銀行に引き取らせるという状況が生まれました。 逆に、起業家が個人資本を取引に投資する場合、それは、デフォルトの場合、起業家は、妨げられた資産だけでなく、彼が投資した株式も失うことを意味し、債務を適切に処理するための関心を強化します。
この分野で豊富な経験を持つ起業家にクレジットを提供し、低リスクのプロジェクトに焦点を当て、起業家のエクイティの厳格な引受と投資を組み合わせることで、デフォルトの定義に含まれるローンの数が最小限になるクレジットポートフォリオを作成します。 しかし、機能不全のローンの場合でも、投資家のお金を支持する強力なセーフティネットがあります。
「それが投資する債務基金のローン ナドランインベスト 例外なく、米国の不動産に支えられています。 ほぼ全員が最初のリーエンにあり、破産した場合に貸付基金に最初の拒否の権利を与えます」と同社のCEOであるLiorLustigは説明します。 米国では、ローンの優先債務に悩まされている資産を実現するプロセスは、イスラエルよりも簡単かつ短期間で行われるため、破産した場合でも、ファンドは実現を通じて投資資金を返済することができます。資産の売却。改善。 さらに、貸付基金に有利な住宅ローンの価値とそれに与えられた貸付額との間には常に距離があります。」
ローンの金額と障害のある資産の価値との比率は、LTV-ローントゥバリューと呼ばれます。 それが投資する負債基金で ナドランインベスト 平均LTVレートは低いです。 したがって、投資家のお金のための安全クッションがあります。 「物事を説明するために、Lustigは数値例を示しています。 起業家は1万ドル相当の不動産のローンを申請します。 貸付基金は、次のように彼の60％LTVローンを承認しました。
資産価値：1万ドル
融資額：$ 600
LTV：60％
リーエンと担保：プロパティの最初の完全なリーエン
通常、借り手からの個人保証も必要です。
上記の例は、プロジェクトの失敗や複雑化、不動産や事業計画の価格の誤った評価、不動産市場の停滞、市場での不動産価格の下落などの場合でも、40以上の損害しか与えないことを意味します不動産価値の％は問題のあるローン返済を引き起こします。
「もちろん、そのようなシナリオが発生する可能性は非常に低いです。 2008年の大危機では、最も脆弱な市場での不動産価格の下落は約35％でした」と、Lustig氏は付け加えます。 「実際、今日、このタイプの不動産債務ファンドのデフォルトの結果としてのキャピタルロスの割合は通常0％です。」
資本市場における社債の債務決済（「ヘアカット」）
資本市場の社債における「ヘアカット」とも呼ばれる債務の取り決めを簡単に調べると、債務の量からかなりの割合でヘアカットを見ることができます。 とりわけ、Africa Israel-25％、Delek Real Estate-60％、Habas-80％、Tao-90％、Ampelが必須ボリュームの95％（！）を相殺していることがわかります。 州の会計監査人は、2013年の年次報告書でこれに言及しています。危機の前後の問題のほとんどは、担保なしで、契約条件や財務基準（「規約」）なしで行われました。」（オリジナルの強調）。 この問題に対する監査人のアプローチは、資本市場の社債で利用可能なリスクのレベルと担保の不足を示しています。
すでに述べたように、不動産プロジェクトの債務調達の分野には確固たる道があります。 ナドランインベスト、投資家が小さなユニットに投資できるようにするため、比較的小さな投資家でも不動産への大規模な投資に参加できます。
のパートナー投資家 ナドランインベスト 資金調達トラック（貸し手）では、プロジェクトに必要な資金の調達を完了し、したがって、その特定のプロジェクトとのパートナーシップで債権者と見なされます。 資金の分配時に債権者が最初に資本所有者になるため、支払いのカスケードに従って、発生した元本と利息が資金調達ルートの投資家に分配され、その後、残高が投資家の合意に従った資本ルートの投資家。
さらに、すべての投資家は、投資に存在し、実行中のプロジェクトの一部として購入された投資および資産に直接関連する多くの契約上の保証を享受します。 したがって、例えば、プロジェクトが遅れた場合、利益分配の比率を変えて利益への害を減らし、これを投資家に有利にするメカニズムがあります。
*投資は適格投資家（証券法の第35スケジュールで定義）を対象としており、年間で適格投資家ではない最大50の分派と、合計で適格投資家ではない最大XNUMXの分派に制限されています。
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