BRRRRメソッドを使用して受動的収入を増やす方法
BRRRRメソッド
不動産投資ネットワーキング イベントに参加しているときに、誰かが「BRRRRR」という声を聞いたと想像してください。 おそらくあなたの同僚は室温についてコメントしているのではなく、BRRRR 手法として知られる人気の投資戦略について議論しているのでしょう。 不動産で富を築く方法を疑問に思っている人は、能動的収入と受動的収入のハイブリッドを表すこのユニークなフレームワークを検討する必要があります。
BRRRRの意味
BRRRR方式とは、 「買う、リフォームする、借りる、借り換える、返す」、 英語で： 「買う、リフォームする、借りる、借り換える、繰り返す」
そして、長期的に受動的収入を構築しようとしている投資家が使用する戦略とフレームワークについて説明します。 これらの頭字語は、記載されている順序どおりに実装する必要があるステップを表します。 まず、投資家が不動産を購入し、リノベーションを進めます。 その後、改装された物件はテナントに長期間賃貸され、その賃貸料収入によって所有者は住宅ローンを支払い、利益を獲得し、長期にわたって資産を構築することができます。 不動産に相当量の資本が蓄積されると、投資家は最初の不動産を借り換えることによって XNUMX 番目の不動産を購入することができます。
Mover Focus のマット・ウッドリー氏は、「BRRRR 手法は、投資家が物件を特定、調査し、割引価格で購入するのに役立つ不動産投資戦略です。 BRRRR 手法には、ブレーンストーミング、調査、再販の XNUMX つの段階が含まれます。 潜在的な投資物件をブレインストーミングすることで、投資家は市場を理解し、過小評価されている物件を見つけることができます。 調査後、投資家はその不動産が購入する価値があるかどうかを判断し、必要な修理やアップグレードを行うことができます。 最終的には、購入して改修した後、利益を得て再販することができます。」
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買う
BRRRR メソッドの最初の文字は「B」で、買いを表します。 リストを検索するときは、このステップが重要なポイントとなり、投資の結果を決定することに留意してください。 不動産が健全な投資取引であることを確認することと、賃貸不動産として良好なパフォーマンスを保証することの間には、複雑な交差点があります。
これには、改修費用の計算、月々の賃貸費用の見積もり、受け取った賃貸収入が十分な利益率をもたらすかどうかの確認など、綿密な取引分析が必要になります。 賃貸物件の好調なパフォーマンスを確保するには、最適な賃貸市場を調査し、購入価格が改修費用を考慮できる十分なバッファーとなるようにすることが含まれる場合があります。 多くの投資家は、修繕費用と修繕後の費用を見積もる 70 パーセント ルールを信頼しており、これは不動産の最大オファーを決定するのに役立ちます。 このルールを使用することで、物件の改修後も利益が確実に残るようにすることができます。
リノベーション
最も基本的なレベルでは、家主は賃貸物件を住みやすく機能的にする方法を特定する必要があります。 これらの要件を満たした後、物件の価値を高めるための更新または改修を検討できます（したがって、賃貸料の値上げが正当化されます）。 一方で、投資家は、家賃収入から得られる以上の費用がかかる過度なアップグレードを行わないよう注意する必要があります。
BRRRR 戦略の改修フェーズは XNUMX つのうちの最初の「R」に相当し、各段階で徹底的な費用対効果の分析が必要です。 投資家は、高い投資収益率が得られる住宅改修プロジェクトのみを選択することをお勧めします。 ROI の高い注目すべきデトックス プロジェクトをいくつか紹介します。
屋根の修理: 新しい屋根を追加する場合、鑑定士は不動産の価値に費やしたお金を返すのが一般的です。
更新されたキッチン: キッチンは多くの場合魅力的ではありませんが、多くの機能はまだ使用できる場合があります。 また、モデルキッチンのある家は融資の対象外となるため、現金で購入されることが多いです。 住宅改修はROIが高いことが証明されています。
乾式壁の修理: 乾式壁の損傷により、住宅は融資対象外になります。 これはほとんどの住宅購入者にとって危険信号かもしれませんが、乾式壁は実際に非常に安価に修理できるため、修復業者にとってはチャンスになる可能性があります。
造園: 生い茂った植生を取り除くなどの簡単な造園プロジェクトは、ほとんど費用をかけずに行うことができます。 このタイプの造園工事は専門家に依頼する必要がないため、安価な改修プロジェクトになります。
バスルームの更新: バスルームは通常、それほど広くなく、材料費や人件費も安価です。 バスルームを更新すると、あなたの家は、わずかな費用でその地域の高品質な住宅と競争できるようになります。
余分な寝室: 尋常ではない面積の面積があるにもかかわらず十分な寝室が不足している住宅は、リフォーム業者にほとんどコストをかけずに価値を高める機会を提供します。 家の寝室を 3 つまたは 4 つに増やせば、その地域の高級物件との競争力がさらに高まります。
家賃
不動産の改修段階が完了すると、投資家はプロセスの賃貸段階を実行できます。 これには、テナントのフィルタリングと選択、売上高の管理、メンテナンスや修理のリクエストへの対応などが含まれる場合があります。 一定期間が経過すると、投資家は通常、デューデリジェンスの実施が満足のいくものであったかどうかを理解するようになります。 問題が発生する可能性としては、空室、不良テナント、収入を超える賃貸料などが挙げられます。 これらの考えられる結果はすべて、不動産をすぐに水没させ、差し押さえのリスクを高める可能性があります。 これは、投資家を怖がらせて住宅所有者になったり、BRRRR戦略を実行したりすることを避けることを目的としたものではなく、投資決定を下す前に適切に数字を計算することの重要性を強調することを目的としています。
資金調達
不動産が改修され、実質的に貸し出されたら、それをリサイクルする方法についての計画を立て始めることができます。 一部の銀行はキャッシュアウトによる借り換えを提案しますが、他の銀行は既存の負債の返済のみを提案します。 これら XNUMX つのオプションのうち最初のものを選択することになります。 また、必要な「シーズニング期間」にも注意を払う必要があります。これは、貸し手が不動産の価値に対して借り換えを検討する前に、どのくらいの期間不動産を保有しなければならないかを示します。 一戸建て賃貸物件への借り換えに消極的な銀行もあるかもしれませんが、投資家は通常、銀行のネットワークを利用して借り換えのニーズに合った貸し手を見つけることができます。
戻る
最後に、投資家は最初の賃貸物件の借り換えを利用して、XNUMX 番目の賃貸物件の購入と改修資金を調達できます。 キャッシュアウトによる借り換えには、他の資本源と比較して有利な金利、税制上の優遇措置、財務スケジュールの管理など、追加のメリットが得られます。 学習曲線に直面している投資家は、最初の BRRRR サイクルからすぐに、必ずいくつかの困難や間違いに遭遇します。 ただし、XNUMX つ目、XNUMX つ目、XNUMX つ目の財産などを扱う際には、自分の経験や新しく得た知恵を応用することができます。
BRRRR方式の例
BRRRR 不動産戦略のサンプルレビューは、各ステップの実行方法を説明するのに役立ちます。
ジョニーがテキサス州オースティンに住んでいて、そこでの急成長している賃貸市場を利用するために家を購入したいと考えているとします。 彼は 200,000 万ドルの物件を見つけ、取引の数字を実行します。 ジョニーは 40,000 ドルの頭金を支払い、残りの 160,000 ドルをローンを組むことができます。 請負業者と一緒に家の中を歩き回った後、ジョニーは物件の改修に 10,000 ドルを費やすことにしました。 これまでのところ、次の数字が得られています。
販売価格: $200,000
頭金: $40,000
融資額: $160,000
改修費用: 10,000ドル
改修完了後の物件の価値は250,000万ドルとなり、ジョニーは2,500ドルで借りることができる。 約 75 年後、ジョニーは借り換えを行い、評価額の 187,500%、つまり 160,000 ドルのローンを組みました。 その後、この金額を元のローン 27,500 ドルの返済に使用し、残りの XNUMX ドル (および継続的な月々の家賃収入) を別の不動産の購入と改装に充てます。 ジョニーがこのプロセスに従うほど、時間の経過とともにより多くの資産を蓄積して投資できるようになります。 この例では簡略化した数値を使用していますが、実際の BRRRR プロセスを説明するのに役立ちます。
BRRRR物件への資金調達方法
初心者投資家にとって最も難しいハードルの XNUMX つは、BRRRR 物件に資金を調達する方法を見つけることです。 ほとんどの場合、不動産への融資は複数回必要になります。 第一に、不動産を購入するとき、第二に、修理や改善の場合です。 投資初心者のほとんどは、ローンなしでは不動産に資金を提供する資金を持っていません。 初めて不動産を購入される方は、 以下にいくつかのオプションがあります。
従来の銀行ローン: 頭金として約 20% ～ 25% が必要になります。 ただし、金利は住宅ローンと同様である必要があります。 不動産の状態が悪い場合、銀行は購入のためのローンを提供しない可能性があることに注意することが重要です。
地方銀行ローン: 地方銀行は、賃貸物件への融資に非常に柔軟な対応を提供します。 従来の銀行融資と同じ頭金が必要となる可能性が高いが、修繕費を無視する可能性もある。 また、住宅ローンの制限や収入に対する負債の問題に関しても柔軟に対応します。
個人貸し手: 個人のお金は、家族、友人、ビジネスパートナー、その他の投資家など、個人的に知っている人によって購入されます。 この場合、金利は物件や貸し手との関係によって異なる場合があります。 民間の金融業者が、物件に必要な修繕の資金も提供するのが一般的です。
ハードマネーの貸し手: これらの貸し手は、住宅を購入したり持ち家として賃貸したりする投資家への融資を専門としています。 ハードマネー貸し手のコストと金利は通常、銀行ローンよりも高くなります。 ただし、修理や改善については補償される可能性があります。
BRRR不動産の借り換え
BRRR 不動産を借り換えるには、主に XNUMX つの方法があります。 利用可能なオプションの XNUMX つは、従来の融資によるものです。 このオプションは最も人気があり、利用可能な金利が最も低くなります。 借り換えのもう XNUMX つの選択肢は商業金融ですが、金利は高くなります。
BRRRR のメリット
どのような投資戦略も、一定レベルのリスクを伴いながら一定の利益を保証するものであり、BRRRR手法も例外ではありません。 戦略を実行する前に、必ず長所と短所を確認し、BRRRR が自分にとって正しい戦略であるかどうかを自分で判断してください。
収益の可能性: 主な利点の XNUMX つは、高い投資収益率が得られる可能性があることです。 適切に行えば、投資家は比較的低額の現金投資で不良物件を購入し、修理して貸し出すことで、強力なキャッシュフローを得ることができます。
資本の構築: 再建段階で構築される資本の量についても意見を提出する必要があります。 受動的収入戦略を追求する場合、多くの投資家は、購入した価格に相当する資産からのみキャッシュ フローを生み出します。
トップテナント: 特定の市場の消費者基準を満たすために不動産が適切に改装されている場合、トップテナントを引き付ける可能性が高くなります。 特定の機能やサービスと引き換えに、賃貸物件に最高額を支払うことをいとわない賃貸人は、物件をよりよく管理し、出費を削減する可能性が高くなります。 より良いテナントは、多くの場合、キャッシュ フローの改善に直接つながります。
規模の経済: BRRRR ステップに到達すると、規模の経済と呼ばれるものを達成できます。複数の賃貸物件を同時に所有および運営することで、物件あたりの平均コストを削減し、リスクを分散することで全体のコストを削減できます。
BRRRRRの短所
次のリストは、BRRRR 戦略に関連する潜在的なリスクを明らかにするのに役立ちます。 ただし、これらの点は必ずしもデメリットというわけではありません。 代わりに、投資家が注意を怠り、自らのデューデリジェンスに抵抗しなかった場合に何が起こるかを投資家に警告しています。
高額なローン: 不動産購入の資金調達に短期ローンまたはハードマネーの使用を選択した場合、投資家は、特に改修段階ではレバレッジが過剰になる可能性があります。 不動産投資家であり、SparkRental.com の創設者であるブライアン氏は、「あまりにも多くの新規投資家が、修繕費、メンテナンス費、空室率、その他の毎月発生しない不定期だが避けられない出費などを過小評価しています。」と述べています。 投資家は、不動産が収入を生み出していない間、住宅ローンの支払いをどのように行うのかを確認する必要があります。
改造: 大規模な改造プロジェクトに取り組むと、費用がかかり、途中で多くの頭痛の種が伴うことがあります。 改修とは、プロジェクトのスケジュールを管理し、請負業者や下請け業者を管理し、予期せぬ問題に対処することを意味します。 プロジェクトに取り組む前に、適切なリソースと緊急時対応計画があることを確認してください。
待機期間: BRRRR は、少なくとも XNUMX つの待機期間を含む、より長い期間に関連する戦略です。 XNUMX つ目は改修段階です。この段階では、投資家はテナントを配置して収入を得始める前に、物件を改善する必要があります。 XNUMX 番目の待機期間はシーズニングであり、貸し手が現金融資を許可するまでに投資家が待機しなければならない期間を表す用語です。
評価リスク: 投資家は通常、不動産に支払った金額ではなく、不動産の評価に基づいて不動産の借り換えを行います。 不動産が期待した金額で評価されないリスクは常にあります。 これは、事前に数値を正しく実行することが重要であるという警告として機能します。
BRRRR メソッドを使用するのは誰ですか
BRRRR手法は、最初から最後まで不労所得ポートフォリオを構築したい投資家に最適です。 このプロセスはレンタルユニットを購入するよりも手間がかかりますが、非常にやりがいのあるものになる可能性があります。 ある程度のリスクを許容し、頭金として利用できる資金があり、綿密な市場調査に積極的に取り組む投資家は、この不動産戦略に適しています。
BRRRR メソッドを使用すべきではない人
BRRR 手法が適切であるかどうかを決定する最大の決定要因の XNUMX つは、改修プロジェクトに取り組む意欲があるかどうかです。 おそらく、これは BRRRR メソッドで必要とされる最も集中的なステップです。 そして、リノベーションを検討するのに必要な時間や献身的な余裕がない人は、成功することはできません。 リノベーションを管理することを考えるのは怖いが、それでも BRRRR 戦略を実行したいと考えている人には、強力な不動産チームを構築することをお勧めします。 資金を提供すれば、もっと積極的に活動してくれるビジネスパートナーになるかもしれません。 あるいは、改修プロセスの大部分を処理できる信頼できる請負業者を見つけることも考えられます。
BRRRR 法を使用するといくら稼げますか?
投資家は、各資産の適切な購入価格を確保できれば、BRRRR メソッドを使用して大きな利益を達成できます。 また、投資家は市場に細心の注意を払う必要があります。これは、一貫したテナントを見つけて賃貸料収入をどれだけうまく生み出すことができるかによって決まるためです。 基本的に、BRRRR 手法で稼げる金額は、プロセスのすべての段階でどれだけ優れた見込み客を見つけられるかによって決まります。 ご想像のとおり、結果は資金調達方法のさまざまな要因によって異なります。 常にデューデリジェンスを実施し、潜在的な投資を分析するための信頼できるシステムを必ず開発してください。
BRRRR 法の代替
BRRRR 手法が自分にとって適切な不動産投資戦略ではないと判断した場合、他の戦略も可能です。 物件を購入して賃貸し、毎月の家賃を徴収するという方法もあります。 もう一つの選択肢は、不動産に一括融資することです。 多様な投資家がお金を出し合って融資を活用して不動産を購入する方法で、少ないお金と労力で投資が可能です。
不動産投資ネットワーキング イベントに参加しているときに、誰かが「BRRRRR」という声を聞いたと想像してください。 おそらくあなたの同僚は室温についてコメントしているのではなく、BRRRR 手法として知られる人気の投資戦略について議論しているのでしょう。 不動産で富を築く方法を疑問に思っている人は、能動的収入と受動的収入のハイブリッドを表すこのユニークなフレームワークを検討する必要があります。
BRRRRの意味
BRRRR方式とは、 「買う、リフォームする、借りる、借り換える、返す」、 英語で： 「買う、リフォームする、借りる、借り換える、繰り返す」
そして、長期的に受動的収入を構築しようとしている投資家が使用する戦略とフレームワークについて説明します。 これらの頭字語は、記載されている順序どおりに実装する必要があるステップを表します。 まず、投資家が不動産を購入し、リノベーションを進めます。 その後、改装された物件はテナントに長期間賃貸され、その賃貸料収入によって所有者は住宅ローンを支払い、利益を獲得し、長期にわたって資産を構築することができます。 不動産に相当量の資本が蓄積されると、投資家は最初の不動産を借り換えることによって XNUMX 番目の不動産を購入することができます。
Mover Focus のマット・ウッドリー氏は、「BRRRR 手法は、投資家が物件を特定、調査し、割引価格で購入するのに役立つ不動産投資戦略です。 BRRRR 手法には、ブレーンストーミング、調査、再販の XNUMX つの段階が含まれます。 潜在的な投資物件をブレインストーミングすることで、投資家は市場を理解し、過小評価されている物件を見つけることができます。 調査後、投資家はその不動産が購入する価値があるかどうかを判断し、必要な修理やアップグレードを行うことができます。 最終的には、購入して改修した後、利益を得て再販することができます。」
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買う
BRRRR メソッドの最初の文字は「B」で、買いを表します。 リストを検索するときは、このステップが重要なポイントとなり、投資の結果を決定することに留意してください。 不動産が健全な投資取引であることを確認することと、賃貸不動産として良好なパフォーマンスを保証することの間には、複雑な交差点があります。
これには、改修費用の計算、月々の賃貸費用の見積もり、受け取った賃貸収入が十分な利益率をもたらすかどうかの確認など、綿密な取引分析が必要になります。 賃貸物件の好調なパフォーマンスを確保するには、最適な賃貸市場を調査し、購入価格が改修費用を考慮できる十分なバッファーとなるようにすることが含まれる場合があります。 多くの投資家は、修繕費用と修繕後の費用を見積もる 70 パーセント ルールを信頼しており、これは不動産の最大オファーを決定するのに役立ちます。 このルールを使用することで、物件の改修後も利益が確実に残るようにすることができます。
リノベーション
最も基本的なレベルでは、家主は賃貸物件を住みやすく機能的にする方法を特定する必要があります。 これらの要件を満たした後、物件の価値を高めるための更新または改修を検討できます（したがって、賃貸料の値上げが正当化されます）。 一方で、投資家は、家賃収入から得られる以上の費用がかかる過度なアップグレードを行わないよう注意する必要があります。
BRRRR 戦略の改修フェーズは XNUMX つのうちの最初の「R」に相当し、各段階で徹底的な費用対効果の分析が必要です。 投資家は、高い投資収益率が得られる住宅改修プロジェクトのみを選択することをお勧めします。 ROI の高い注目すべきデトックス プロジェクトをいくつか紹介します。
屋根の修理: 新しい屋根を追加する場合、鑑定士は不動産の価値に費やしたお金を返すのが一般的です。
更新されたキッチン: キッチンは多くの場合魅力的ではありませんが、多くの機能はまだ使用できる場合があります。 また、モデルキッチンのある家は融資の対象外となるため、現金で購入されることが多いです。 住宅改修はROIが高いことが証明されています。
乾式壁の修理: 乾式壁の損傷により、住宅は融資対象外になります。 これはほとんどの住宅購入者にとって危険信号かもしれませんが、乾式壁は実際に非常に安価に修理できるため、修復業者にとってはチャンスになる可能性があります。
造園: 生い茂った植生を取り除くなどの簡単な造園プロジェクトは、ほとんど費用をかけずに行うことができます。 このタイプの造園工事は専門家に依頼する必要がないため、安価な改修プロジェクトになります。
バスルームの更新: バスルームは通常、それほど広くなく、材料費や人件費も安価です。 バスルームを更新すると、あなたの家は、わずかな費用でその地域の高品質な住宅と競争できるようになります。
余分な寝室: 尋常ではない面積の面積があるにもかかわらず十分な寝室が不足している住宅は、リフォーム業者にほとんどコストをかけずに価値を高める機会を提供します。 家の寝室を 3 つまたは 4 つに増やせば、その地域の高級物件との競争力がさらに高まります。
家賃
不動産の改修段階が完了すると、投資家はプロセスの賃貸段階を実行できます。 これには、テナントのフィルタリングと選択、売上高の管理、メンテナンスや修理のリクエストへの対応などが含まれる場合があります。 一定期間が経過すると、投資家は通常、デューデリジェンスの実施が満足のいくものであったかどうかを理解するようになります。 問題が発生する可能性としては、空室、不良テナント、収入を超える賃貸料などが挙げられます。 これらの考えられる結果はすべて、不動産をすぐに水没させ、差し押さえのリスクを高める可能性があります。 これは、投資家を怖がらせて住宅所有者になったり、BRRRR戦略を実行したりすることを避けることを目的としたものではなく、投資決定を下す前に適切に数字を計算することの重要性を強調することを目的としています。
資金調達
不動産が改修され、実質的に貸し出されたら、それをリサイクルする方法についての計画を立て始めることができます。 一部の銀行はキャッシュアウトによる借り換えを提案しますが、他の銀行は既存の負債の返済のみを提案します。 これら XNUMX つのオプションのうち最初のものを選択することになります。 また、必要な「シーズニング期間」にも注意を払う必要があります。これは、貸し手が不動産の価値に対して借り換えを検討する前に、どのくらいの期間不動産を保有しなければならないかを示します。 一戸建て賃貸物件への借り換えに消極的な銀行もあるかもしれませんが、投資家は通常、銀行のネットワークを利用して借り換えのニーズに合った貸し手を見つけることができます。
戻る
最後に、投資家は最初の賃貸物件の借り換えを利用して、XNUMX 番目の賃貸物件の購入と改修資金を調達できます。 キャッシュアウトによる借り換えには、他の資本源と比較して有利な金利、税制上の優遇措置、財務スケジュールの管理など、追加のメリットが得られます。 学習曲線に直面している投資家は、最初の BRRRR サイクルからすぐに、必ずいくつかの困難や間違いに遭遇します。 ただし、XNUMX つ目、XNUMX つ目、XNUMX つ目の財産などを扱う際には、自分の経験や新しく得た知恵を応用することができます。
BRRRR方式の例
BRRRR 不動産戦略のサンプルレビューは、各ステップの実行方法を説明するのに役立ちます。
ジョニーがテキサス州オースティンに住んでいて、そこでの急成長している賃貸市場を利用するために家を購入したいと考えているとします。 彼は 200,000 万ドルの物件を見つけ、取引の数字を実行します。 ジョニーは 40,000 ドルの頭金を支払い、残りの 160,000 ドルをローンを組むことができます。 請負業者と一緒に家の中を歩き回った後、ジョニーは物件の改修に 10,000 ドルを費やすことにしました。 これまでのところ、次の数字が得られています。
販売価格: $200,000
頭金: $40,000
融資額: $160,000
改修費用: 10,000ドル
改修完了後の物件の価値は250,000万ドルとなり、ジョニーは2,500ドルで借りることができる。 約 75 年後、ジョニーは借り換えを行い、評価額の 187,500%、つまり 160,000 ドルのローンを組みました。 その後、この金額を元のローン 27,500 ドルの返済に使用し、残りの XNUMX ドル (および継続的な月々の家賃収入) を別の不動産の購入と改装に充てます。 ジョニーがこのプロセスに従うほど、時間の経過とともにより多くの資産を蓄積して投資できるようになります。 この例では簡略化した数値を使用していますが、実際の BRRRR プロセスを説明するのに役立ちます。
BRRRR物件への資金調達方法
初心者投資家にとって最も難しいハードルの XNUMX つは、BRRRR 物件に資金を調達する方法を見つけることです。 ほとんどの場合、不動産への融資は複数回必要になります。 第一に、不動産を購入するとき、第二に、修理や改善の場合です。 投資初心者のほとんどは、ローンなしでは不動産に資金を提供する資金を持っていません。 初めて不動産を購入される方は、 以下にいくつかのオプションがあります。
従来の銀行ローン: 頭金として約 20% ～ 25% が必要になります。 ただし、金利は住宅ローンと同様である必要があります。 不動産の状態が悪い場合、銀行は購入のためのローンを提供しない可能性があることに注意することが重要です。
地方銀行ローン: 地方銀行は、賃貸物件への融資に非常に柔軟な対応を提供します。 従来の銀行融資と同じ頭金が必要となる可能性が高いが、修繕費を無視する可能性もある。 また、住宅ローンの制限や収入に対する負債の問題に関しても柔軟に対応します。
個人貸し手: 個人のお金は、家族、友人、ビジネスパートナー、その他の投資家など、個人的に知っている人によって購入されます。 この場合、金利は物件や貸し手との関係によって異なる場合があります。 民間の金融業者が、物件に必要な修繕の資金も提供するのが一般的です。
ハードマネーの貸し手: これらの貸し手は、住宅を購入したり持ち家として賃貸したりする投資家への融資を専門としています。 ハードマネー貸し手のコストと金利は通常、銀行ローンよりも高くなります。 ただし、修理や改善については補償される可能性があります。
BRRR不動産の借り換え
BRRR 不動産を借り換えるには、主に XNUMX つの方法があります。 利用可能なオプションの XNUMX つは、従来の融資によるものです。 このオプションは最も人気があり、利用可能な金利が最も低くなります。 借り換えのもう XNUMX つの選択肢は商業金融ですが、金利は高くなります。
BRRRR のメリット
どのような投資戦略も、一定レベルのリスクを伴いながら一定の利益を保証するものであり、BRRRR手法も例外ではありません。 戦略を実行する前に、必ず長所と短所を確認し、BRRRR が自分にとって正しい戦略であるかどうかを自分で判断してください。
収益の可能性: 主な利点の XNUMX つは、高い投資収益率が得られる可能性があることです。 適切に行えば、投資家は比較的低額の現金投資で不良物件を購入し、修理して貸し出すことで、強力なキャッシュフローを得ることができます。
資本の構築: 再建段階で構築される資本の量についても意見を提出する必要があります。 受動的収入戦略を追求する場合、多くの投資家は、購入した価格に相当する資産からのみキャッシュ フローを生み出します。
トップテナント: 特定の市場の消費者基準を満たすために不動産が適切に改装されている場合、トップテナントを引き付ける可能性が高くなります。 特定の機能やサービスと引き換えに、賃貸物件に最高額を支払うことをいとわない賃貸人は、物件をよりよく管理し、出費を削減する可能性が高くなります。 より良いテナントは、多くの場合、キャッシュ フローの改善に直接つながります。
規模の経済: BRRRR ステップに到達すると、規模の経済と呼ばれるものを達成できます。複数の賃貸物件を同時に所有および運営することで、物件あたりの平均コストを削減し、リスクを分散することで全体のコストを削減できます。
BRRRRRの短所
次のリストは、BRRRR 戦略に関連する潜在的なリスクを明らかにするのに役立ちます。 ただし、これらの点は必ずしもデメリットというわけではありません。 代わりに、投資家が注意を怠り、自らのデューデリジェンスに抵抗しなかった場合に何が起こるかを投資家に警告しています。
高額なローン: 不動産購入の資金調達に短期ローンまたはハードマネーの使用を選択した場合、投資家は、特に改修段階ではレバレッジが過剰になる可能性があります。 不動産投資家であり、SparkRental.com の創設者であるブライアン氏は、「あまりにも多くの新規投資家が、修繕費、メンテナンス費、空室率、その他の毎月発生しない不定期だが避けられない出費などを過小評価しています。」と述べています。 投資家は、不動産が収入を生み出していない間、住宅ローンの支払いをどのように行うのかを確認する必要があります。
改造: 大規模な改造プロジェクトに取り組むと、費用がかかり、途中で多くの頭痛の種が伴うことがあります。 改修とは、プロジェクトのスケジュールを管理し、請負業者や下請け業者を管理し、予期せぬ問題に対処することを意味します。 プロジェクトに取り組む前に、適切なリソースと緊急時対応計画があることを確認してください。
待機期間: BRRRR は、少なくとも XNUMX つの待機期間を含む、より長い期間に関連する戦略です。 XNUMX つ目は改修段階です。この段階では、投資家はテナントを配置して収入を得始める前に、物件を改善する必要があります。 XNUMX 番目の待機期間はシーズニングであり、貸し手が現金融資を許可するまでに投資家が待機しなければならない期間を表す用語です。
評価リスク: 投資家は通常、不動産に支払った金額ではなく、不動産の評価に基づいて不動産の借り換えを行います。 不動産が期待した金額で評価されないリスクは常にあります。 これは、事前に数値を正しく実行することが重要であるという警告として機能します。
BRRRR メソッドを使用するのは誰ですか
BRRRR手法は、最初から最後まで不労所得ポートフォリオを構築したい投資家に最適です。 このプロセスはレンタルユニットを購入するよりも手間がかかりますが、非常にやりがいのあるものになる可能性があります。 ある程度のリスクを許容し、頭金として利用できる資金があり、綿密な市場調査に積極的に取り組む投資家は、この不動産戦略に適しています。
BRRRR メソッドを使用すべきではない人
BRRR 手法が適切であるかどうかを決定する最大の決定要因の XNUMX つは、改修プロジェクトに取り組む意欲があるかどうかです。 おそらく、これは BRRRR メソッドで必要とされる最も集中的なステップです。 そして、リノベーションを検討するのに必要な時間や献身的な余裕がない人は、成功することはできません。 リノベーションを管理することを考えるのは怖いが、それでも BRRRR 戦略を実行したいと考えている人には、強力な不動産チームを構築することをお勧めします。 資金を提供すれば、もっと積極的に活動してくれるビジネスパートナーになるかもしれません。 あるいは、改修プロセスの大部分を処理できる信頼できる請負業者を見つけることも考えられます。
BRRRR 法を使用するといくら稼げますか?
投資家は、各資産の適切な購入価格を確保できれば、BRRRR メソッドを使用して大きな利益を達成できます。 また、投資家は市場に細心の注意を払う必要があります。これは、一貫したテナントを見つけて賃貸料収入をどれだけうまく生み出すことができるかによって決まるためです。 基本的に、BRRRR 手法で稼げる金額は、プロセスのすべての段階でどれだけ優れた見込み客を見つけられるかによって決まります。 ご想像のとおり、結果は資金調達方法のさまざまな要因によって異なります。 常にデューデリジェンスを実施し、潜在的な投資を分析するための信頼できるシステムを必ず開発してください。
BRRRR 法の代替
BRRRR 手法が自分にとって適切な不動産投資戦略ではないと判断した場合、他の戦略も可能です。 物件を購入して賃貸し、毎月の家賃を徴収するという方法もあります。 もう一つの選択肢は、不動産に一括融資することです。 多様な投資家がお金を出し合って融資を活用して不動産を購入する方法で、少ないお金と労力で投資が可能です。
不動産投資ネットワーキング イベントに参加しているときに、誰かが「BRRRRR」という声を聞いたと想像してください。 おそらくあなたの同僚は室温についてコメントしているのではなく、BRRRR 手法として知られる人気の投資戦略について議論しているのでしょう。 不動産で富を築く方法を疑問に思っている人は、能動的収入と受動的収入のハイブリッドを表すこのユニークなフレームワークを検討する必要があります。
BRRRRの意味
BRRRR方式とは、 「買う、リフォームする、借りる、借り換える、返す」、 英語で： 「買う、リフォームする、借りる、借り換える、繰り返す」
そして、長期的に受動的収入を構築しようとしている投資家が使用する戦略とフレームワークについて説明します。 これらの頭字語は、記載されている順序どおりに実装する必要があるステップを表します。 まず、投資家が不動産を購入し、リノベーションを進めます。 その後、改装された物件はテナントに長期間賃貸され、その賃貸料収入によって所有者は住宅ローンを支払い、利益を獲得し、長期にわたって資産を構築することができます。 不動産に相当量の資本が蓄積されると、投資家は最初の不動産を借り換えることによって XNUMX 番目の不動産を購入することができます。
Mover Focus のマット・ウッドリー氏は、「BRRRR 手法は、投資家が物件を特定、調査し、割引価格で購入するのに役立つ不動産投資戦略です。 BRRRR 手法には、ブレーンストーミング、調査、再販の XNUMX つの段階が含まれます。 潜在的な投資物件をブレインストーミングすることで、投資家は市場を理解し、過小評価されている物件を見つけることができます。 調査後、投資家はその不動産が購入する価値があるかどうかを判断し、必要な修理やアップグレードを行うことができます。 最終的には、購入して改修した後、利益を得て再販することができます。」
買う
BRRRR メソッドの最初の文字は「B」で、買いを表します。 リストを検索するときは、このステップが重要なポイントとなり、投資の結果を決定することに留意してください。 不動産が健全な投資取引であることを確認することと、賃貸不動産として良好なパフォーマンスを保証することの間には、複雑な交差点があります。
これには、改修費用の計算、月々の賃貸費用の見積もり、受け取った賃貸収入が十分な利益率をもたらすかどうかの確認など、綿密な取引分析が必要になります。 賃貸物件の好調なパフォーマンスを確保するには、最適な賃貸市場を調査し、購入価格が改修費用を考慮できる十分なバッファーとなるようにすることが含まれる場合があります。 多くの投資家は、修繕費用と修繕後の費用を見積もる 70 パーセント ルールを信頼しており、これは不動産の最大オファーを決定するのに役立ちます。 このルールを使用することで、物件の改修後も利益が確実に残るようにすることができます。
リノベーション
最も基本的なレベルでは、家主は賃貸物件を住みやすく機能的にする方法を特定する必要があります。 これらの要件を満たした後、物件の価値を高めるための更新または改修を検討できます（したがって、賃貸料の値上げが正当化されます）。 一方で、投資家は、家賃収入から得られる以上の費用がかかる過度なアップグレードを行わないよう注意する必要があります。
BRRRR 戦略の改修フェーズは XNUMX つのうちの最初の「R」に相当し、各段階で徹底的な費用対効果の分析が必要です。 投資家は、高い投資収益率が得られる住宅改修プロジェクトのみを選択することをお勧めします。 ROI の高い注目すべきデトックス プロジェクトをいくつか紹介します。
屋根の修理: 新しい屋根を追加する場合、鑑定士は不動産の価値に費やしたお金を返すのが一般的です。
更新されたキッチン: キッチンは多くの場合魅力的ではありませんが、多くの機能はまだ使用できる場合があります。 また、モデルキッチンのある家は融資の対象外となるため、現金で購入されることが多いです。 住宅改修はROIが高いことが証明されています。
乾式壁の修理: 乾式壁の損傷により、住宅は融資対象外になります。 これはほとんどの住宅購入者にとって危険信号かもしれませんが、乾式壁は実際に非常に安価に修理できるため、修復業者にとってはチャンスになる可能性があります。
造園: 生い茂った植生を取り除くなどの簡単な造園プロジェクトは、ほとんど費用をかけずに行うことができます。 このタイプの造園工事は専門家に依頼する必要がないため、安価な改修プロジェクトになります。
バスルームの更新: バスルームは通常、それほど広くなく、材料費や人件費も安価です。 バスルームを更新すると、あなたの家は、わずかな費用でその地域の高品質な住宅と競争できるようになります。
余分な寝室: 尋常ではない面積の面積があるにもかかわらず十分な寝室が不足している住宅は、リフォーム業者にほとんどコストをかけずに価値を高める機会を提供します。 家の寝室を 3 つまたは 4 つに増やせば、その地域の高級物件との競争力がさらに高まります。
家賃
不動産の改修段階が完了すると、投資家はプロセスの賃貸段階を実行できます。 これには、テナントのフィルタリングと選択、売上高の管理、メンテナンスや修理のリクエストへの対応などが含まれる場合があります。 一定期間が経過すると、投資家は通常、デューデリジェンスの実施が満足のいくものであったかどうかを理解するようになります。 問題が発生する可能性としては、空室、不良テナント、収入を超える賃貸料などが挙げられます。 これらの考えられる結果はすべて、不動産をすぐに水没させ、差し押さえのリスクを高める可能性があります。 これは、投資家を怖がらせて住宅所有者になったり、BRRRR戦略を実行したりすることを避けることを目的としたものではなく、投資決定を下す前に適切に数字を計算することの重要性を強調することを目的としています。
資金調達
不動産が改修され、実質的に貸し出されたら、それをリサイクルする方法についての計画を立て始めることができます。 一部の銀行はキャッシュアウトによる借り換えを提案しますが、他の銀行は既存の負債の返済のみを提案します。 これら XNUMX つのオプションのうち最初のものを選択することになります。 また、必要な「シーズニング期間」にも注意を払う必要があります。これは、貸し手が不動産の価値に対して借り換えを検討する前に、どのくらいの期間不動産を保有しなければならないかを示します。 一戸建て賃貸物件への借り換えに消極的な銀行もあるかもしれませんが、投資家は通常、銀行のネットワークを利用して借り換えのニーズに合った貸し手を見つけることができます。
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最後に、投資家は最初の賃貸物件の借り換えを利用して、XNUMX 番目の賃貸物件の購入と改修資金を調達できます。 キャッシュアウトによる借り換えには、他の資本源と比較して有利な金利、税制上の優遇措置、財務スケジュールの管理など、追加のメリットが得られます。 学習曲線に直面している投資家は、最初の BRRRR サイクルからすぐに、必ずいくつかの困難や間違いに遭遇します。 ただし、XNUMX つ目、XNUMX つ目、XNUMX つ目の財産などを扱う際には、自分の経験や新しく得た知恵を応用することができます。
BRRRR方式の例
BRRRR 不動産戦略のサンプルレビューは、各ステップの実行方法を説明するのに役立ちます。
ジョニーがテキサス州オースティンに住んでいて、そこでの急成長している賃貸市場を利用するために家を購入したいと考えているとします。 彼は 200,000 万ドルの物件を見つけ、取引の数字を実行します。 ジョニーは 40,000 ドルの頭金を支払い、残りの 160,000 ドルをローンを組むことができます。 請負業者と一緒に家の中を歩き回った後、ジョニーは物件の改修に 10,000 ドルを費やすことにしました。 これまでのところ、次の数字が得られています。
販売価格: $200,000
頭金: $40,000
融資額: $160,000
改修費用: 10,000ドル
改修完了後の物件の価値は250,000万ドルとなり、ジョニーは2,500ドルで借りることができる。 約 75 年後、ジョニーは借り換えを行い、評価額の 187,500%、つまり 160,000 ドルのローンを組みました。 その後、この金額を元のローン 27,500 ドルの返済に使用し、残りの XNUMX ドル (および継続的な月々の家賃収入) を別の不動産の購入と改装に充てます。 ジョニーがこのプロセスに従うほど、時間の経過とともにより多くの資産を蓄積して投資できるようになります。 この例では簡略化した数値を使用していますが、実際の BRRRR プロセスを説明するのに役立ちます。
BRRRR物件への資金調達方法
初心者投資家にとって最も難しいハードルの XNUMX つは、BRRRR 物件に資金を調達する方法を見つけることです。 ほとんどの場合、不動産への融資は複数回必要になります。 第一に、不動産を購入するとき、第二に、修理や改善の場合です。 投資初心者のほとんどは、ローンなしでは不動産に資金を提供する資金を持っていません。 初めて不動産を購入される方は、 以下にいくつかのオプションがあります。
従来の銀行ローン: 頭金として約 20% ～ 25% が必要になります。 ただし、金利は住宅ローンと同様である必要があります。 不動産の状態が悪い場合、銀行は購入のためのローンを提供しない可能性があることに注意することが重要です。
地方銀行ローン: 地方銀行は、賃貸物件への融資に非常に柔軟な対応を提供します。 従来の銀行融資と同じ頭金が必要となる可能性が高いが、修繕費を無視する可能性もある。 また、住宅ローンの制限や収入に対する負債の問題に関しても柔軟に対応します。
個人貸し手: 個人のお金は、家族、友人、ビジネスパートナー、その他の投資家など、個人的に知っている人によって購入されます。 この場合、金利は物件や貸し手との関係によって異なる場合があります。 民間の金融業者が、物件に必要な修繕の資金も提供するのが一般的です。
ハードマネーの貸し手: これらの貸し手は、住宅を購入したり持ち家として賃貸したりする投資家への融資を専門としています。 ハードマネー貸し手のコストと金利は通常、銀行ローンよりも高くなります。 ただし、修理や改善については補償される可能性があります。
BRRR不動産の借り換え
BRRR 不動産を借り換えるには、主に XNUMX つの方法があります。 利用可能なオプションの XNUMX つは、従来の融資によるものです。 このオプションは最も人気があり、利用可能な金利が最も低くなります。 借り換えのもう XNUMX つの選択肢は商業金融ですが、金利は高くなります。
BRRRR のメリット
どのような投資戦略も、一定レベルのリスクを伴いながら一定の利益を保証するものであり、BRRRR手法も例外ではありません。 戦略を実行する前に、必ず長所と短所を確認し、BRRRR が自分にとって正しい戦略であるかどうかを自分で判断してください。
収益の可能性: 主な利点の XNUMX つは、高い投資収益率が得られる可能性があることです。 適切に行えば、投資家は比較的低額の現金投資で不良物件を購入し、修理して貸し出すことで、強力なキャッシュフローを得ることができます。
資本の構築: 再建段階で構築される資本の量についても意見を提出する必要があります。 受動的収入戦略を追求する場合、多くの投資家は、購入した価格に相当する資産からのみキャッシュ フローを生み出します。
トップテナント: 特定の市場の消費者基準を満たすために不動産が適切に改装されている場合、トップテナントを引き付ける可能性が高くなります。 特定の機能やサービスと引き換えに、賃貸物件に最高額を支払うことをいとわない賃貸人は、物件をよりよく管理し、出費を削減する可能性が高くなります。 より良いテナントは、多くの場合、キャッシュ フローの改善に直接つながります。
規模の経済: BRRRR ステップに到達すると、規模の経済と呼ばれるものを達成できます。複数の賃貸物件を同時に所有および運営することで、物件あたりの平均コストを削減し、リスクを分散することで全体のコストを削減できます。
BRRRRRの短所
次のリストは、BRRRR 戦略に関連する潜在的なリスクを明らかにするのに役立ちます。 ただし、これらの点は必ずしもデメリットというわけではありません。 代わりに、投資家が注意を怠り、自らのデューデリジェンスに抵抗しなかった場合に何が起こるかを投資家に警告しています。
高額なローン: 不動産購入の資金調達に短期ローンまたはハードマネーの使用を選択した場合、投資家は、特に改修段階ではレバレッジが過剰になる可能性があります。 不動産投資家であり、SparkRental.com の創設者であるブライアン氏は、「あまりにも多くの新規投資家が、修繕費、メンテナンス費、空室率、その他の毎月発生しない不定期だが避けられない出費などを過小評価しています。」と述べています。 投資家は、不動産が収入を生み出していない間、住宅ローンの支払いをどのように行うのかを確認する必要があります。
改造: 大規模な改造プロジェクトに取り組むと、費用がかかり、途中で多くの頭痛の種が伴うことがあります。 改修とは、プロジェクトのスケジュールを管理し、請負業者や下請け業者を管理し、予期せぬ問題に対処することを意味します。 プロジェクトに取り組む前に、適切なリソースと緊急時対応計画があることを確認してください。
待機期間: BRRRR は、少なくとも XNUMX つの待機期間を含む、より長い期間に関連する戦略です。 XNUMX つ目は改修段階です。この段階では、投資家はテナントを配置して収入を得始める前に、物件を改善する必要があります。 XNUMX 番目の待機期間はシーズニングであり、貸し手が現金融資を許可するまでに投資家が待機しなければならない期間を表す用語です。
評価リスク: 投資家は通常、不動産に支払った金額ではなく、不動産の評価に基づいて不動産の借り換えを行います。 不動産が期待した金額で評価されないリスクは常にあります。 これは、事前に数値を正しく実行することが重要であるという警告として機能します。
BRRRR メソッドを使用するのは誰ですか
BRRRR手法は、最初から最後まで不労所得ポートフォリオを構築したい投資家に最適です。 このプロセスはレンタルユニットを購入するよりも手間がかかりますが、非常にやりがいのあるものになる可能性があります。 ある程度のリスクを許容し、頭金として利用できる資金があり、綿密な市場調査に積極的に取り組む投資家は、この不動産戦略に適しています。
BRRRR メソッドを使用すべきではない人
BRRR 手法が適切であるかどうかを決定する最大の決定要因の XNUMX つは、改修プロジェクトに取り組む意欲があるかどうかです。 おそらく、これは BRRRR メソッドで必要とされる最も集中的なステップです。 そして、リノベーションを検討するのに必要な時間や献身的な余裕がない人は、成功することはできません。 リノベーションを管理することを考えるのは怖いが、それでも BRRRR 戦略を実行したいと考えている人には、強力な不動産チームを構築することをお勧めします。 資金を提供すれば、もっと積極的に活動してくれるビジネスパートナーになるかもしれません。 あるいは、改修プロセスの大部分を処理できる信頼できる請負業者を見つけることも考えられます。
BRRRR 法を使用するといくら稼げますか?
投資家は、各資産の適切な購入価格を確保できれば、BRRRR メソッドを使用して大きな利益を達成できます。 また、投資家は市場に細心の注意を払う必要があります。これは、一貫したテナントを見つけて賃貸料収入をどれだけうまく生み出すことができるかによって決まるためです。 基本的に、BRRRR 手法で稼げる金額は、プロセスのすべての段階でどれだけ優れた見込み客を見つけられるかによって決まります。 ご想像のとおり、結果は資金調達方法のさまざまな要因によって異なります。 常にデューデリジェンスを実施し、潜在的な投資を分析するための信頼できるシステムを必ず開発してください。
BRRRR 法の代替
BRRRR 手法が自分にとって適切な不動産投資戦略ではないと判断した場合、他の戦略も可能です。 物件を購入して賃貸し、毎月の家賃を徴収するという方法もあります。 もう一つの選択肢は、不動産に一括融資することです。 多様な投資家がお金を出し合って融資を活用して不動産を購入する方法で、少ないお金と労力で投資が可能です。
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