米国のオフィス不動産に大暴落が来ると投資家が語る
ブルームバーグの最新のMarkets Live Pulse調査によると、米国のオフィス価格は暴落すると予想されており、商業用不動産市場はさらにXNUMXか月の下落に直面するという。
ブルームバーグが調査した919人の回答者のうち約2024分のXNUMXは、米国のオフィス市場は深刻な崩壊後にのみ回復すると信じている。 さらに大多数は、米国の商業用不動産価格はXNUMX年下半期以降まで底を打たないとしている。
これは商業用不動産の負債1.5兆2025億ドルにとって悪いニュースで、モルガン・スタンレーは25年末までに返済期限が来る見込みだとしている。特に商業用不動産の約16％がオフィスビルであるため、借り換えは容易ではない。 商業用不動産価格のグリーンストリート指数はすでに2022年XNUMX月のピークからXNUMX％下落している。
商業用不動産の価値は、連邦準備制度の積極的な引き締め政策によって大きな打撃を受けており、不動産所有の重要なコストである資金調達費用が上昇しています。 しかし、市場が底値に近いと確信している買い手は多くないため、エクスポージャーを下げようとしている貸し手は現在、満足のいく選択肢をほとんど見つけていない。
バークレイズのアナリスト、リア・オーバービー氏は「巨額の損失を出して売りたい人はいない」と語る。 「これらは長期間売却すべきではない資産であり、これは所有者が可能な限り売却を遅らせることが期待されていることを意味します。」
ゴールドマン・サックス・グループの30月の報告書によると、2022年の時点でオフィスビルの負債の約2％を保有していた地方銀行間の緊張が、苦境に拍車をかけている。 FRBによると、シリコンバレー銀行とシグネチャーバンクの破綻後、小規模銀行の預金残高は12月までのXNUMXカ月間でXNUMX％近く減少した。 これは銀行への資金調達の減少につながり、融資能力が低下します。
ゴールドマン・サックス・グループの30月の報告書によると、2022年の時点でオフィスビルの負債の約2％を保有していた地方銀行間の緊張が、苦境に拍車をかけている。 FRBによると、シリコンバレー銀行とシグネチャーバンクの破綻後、小規模銀行の預金残高は12月までのXNUMXカ月間でXNUMX％近く減少した。 これは銀行への資金調達の減少につながり、融資能力が低下します。
ムーディーズ・インベスターズ・サービスが2027月に発表した調査によると、現在のリースがより低い収入予想に移行するには10年までかかるという。 現在の傾向が維持される場合、その時点での収益は現在より XNUMX% 減少するでしょう。
バークレイズのオーバービー氏は「金利が変動するため、米国の不動産の計算は遅くなる傾向がある」と述べた。 「そしてオフィス部門は深刻な苦境に立たされており、事態が収束するには長い時間がかかるだろう。」
マクテシュのオフィス部門からの大規模な貸付損失を含め、米国の商業用不動産の深刻かつ長期にわたる下落があったとしても、オーバビー氏はこれが市場全体の安定を脅かすことを恐れていない。 不動産セクターの規模は大きいが、債務は損失を吸収するのに十分な範囲の投資家に分散していると同氏は述べた。
高い金利とは別に、オフィスはテナントの縮小や移転に苦戦しており、特に米国でその傾向が強く、欧州やアジアに比べてオフィスワーカーが契約に消極的である。 オフィスに戻ることへの抵抗の一部は、移動の苦痛に起因している可能性があります。 MLIV Pulse の回答者の 40% 以上は、より良い公共交通機関の選択肢があれば、もっと頻繁にオフィスに来たいと思うと回答しました。
回答者の約20％は流行中にオフィスから引っ越したと回答し、逃げたことを後悔しているのはわずか3％だった。 ほぼXNUMX分のXNUMXが、移動かパンデミック時代の交通サービス削減の影響で、新型コロナウイルス感染症以前よりも移動時間が長くなったと回答した。
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