氷河期

#今週の起業家 – オメル・マティティアフ
#投稿3

ICE（関税執行局）の厳しい取り締まりの時代における集合住宅の管理

近年、そして2025年にはさらに、集合住宅の不動産管理は、裁判所周辺での逮捕（「裁判所逮捕」）や大規模な執行活動を含む、ICEによる連邦執行のより積極的な実施という新たな現実に直面しています。

簡単に言えば、たとえあなたが「単なる」不動産管理者または所有者であっても、入居者に関連する運営上、地域社会、および法的な影響に対処する必要がある場合があります。

この記事は、どちらか一方を支持するためのものではありません。管理の現実、つまりこれが物件にどのような影響を与えるのか、真のリスクは何なのか、そして事業、テナント、そして管理者であるあなた自身を守るために、法律の範囲内で何ができるのか（そして何ができないのか）を説明することを目的としています。

州レベルおよび機関レベルでは、特にマサチューセッツ州は地方自治体とICE（移民税関捜査局）との積極的な協力を制限する傾向があります。しかし、連邦機関であるICEはマサチューセッツ州において、特に裁判所周辺や連邦の活動を通じて、依然として独立して活動しているため、現場への影響は依然として非常に深刻です。

集合住宅のオーナー/管理者にとっての本当のリスクとは何でしょうか?
1. 業務および財務リスク（空室、離職）

入居者が拘束されたり突然姿を消したりする: 予期せぬ退去、部屋の放棄、未払い残高、所有物や鍵に関する不確実性など。

ファミリー members 残るもの: 収入の途絶、家賃の期日通りの支払いの困難、緊急事態。

社内に広がる「恐怖の波紋」：離職率の増加、協力関係の低下、経営陣との摩擦の増加。

2. コミュニティと安全リスク

不安があると、入居者はメンテナンスに関する問題の報告、管理者との面談、さらにはサービスプロバイダーへの連絡さえ避けるようになります。これはすぐに、物件全体のメンテナンスの遅延や安全上の問題につながります。

3. 法的および規制上のリスク：公正な住宅と差別

ここが特にデリケートな部分です。連邦公正住宅法は、国籍に基づく差別を含め、差別を禁じています。

移民ステータスの確認や書類の要求を一貫性なく行うといった行為は、差別的、あるいは国籍を標的にしているとみなされる可能性があります。こうした行為に対して警告を発する公式ガイドラインや勧告があります。

リスクを軽減するためにできること（法的、実務的、管理的）
1. テナント継続のための緊急時対応計画を構築する

目標: 最小限の混乱でインシデントを管理できるように事前に準備します。

複数の支払いオプション（オンライン、自動支払い、小切手）があるため、家賃の徴収が 1 人の担当者に依存しません。

緊急時の連絡手順: 事前にすべての入居者に二次連絡先を依頼します。

放棄または長期不在の場合のユニットへのアクセスと個人所有物の取り扱いに関する明確な手順を地元の弁護士と共同で策定しました。

2. 経営陣をトレーニングする：「強制執行が行われた場合にどう対処するか」

これは重要です。ここでの間違いは大きな損失につながります。

承認された連絡先担当者（マネージャーまたは弁護士）を 1 人指定します。

他の全員は次のように応答する必要があります。
「権限がありません。マネージャーか弁護士にご連絡ください。」

黄金律：即興で話したり、議論したり、小細工したりしない。手順に従うこと。

3. プライバシーと情報：「法的手続きなしでは開示しない」ポリシー

オーナーにとって最大のリスクは、適切な法的根拠なしにテナント情報を共有することです。

社内ポリシー: 弁護士が確認した有効な法的文書 (通常は令状、召喚状、または適切に執行された裁判所命令) がなければ、テナント情報 (ユニット番号、アクセス コード、スケジュール、車両など) は共有されません。

ドキュメント: すべてのリクエストをログに記録します。

4. 公正な住宅規制の遵守：統一基準、「過剰審査」の禁止

すべての申請者に対して、ID、支払い能力、信用、推薦状など、同じ審査基準を適用します。誰に対しても同じプロセスです。

移民ステータスに焦点を当てている、または焦点を当てているように見えるプロセスは避けてください。

してはいけないこと（法的または運用上のトラブルを避けるため）

言語、外見、出身地を理由に入居者を「フラグ」付けしないでください。それは法的措置への近道です。

政治情勢を理由に入国書類を要求したり、審査方針を変更したりしないでください。
(ポリシーを変更する場合は、法律顧問と一律に、正当かつ差別のないビジネス上の理由でのみ変更してください。)

法的根拠と社内ポリシーを理解せずに、情報や建物へのアクセスを提供しないでください。

警察官に身体的または口頭で反抗しないでください。それは誰の安全も守らず、リスクを生み出すだけです。