不動産改善モデルが、必ずしも購入価格に含まれていない収益機会を見つける方法

#今週の起業家 – オメル・マティティアフ
#投稿2

不動産取引を評価する際、書類上では多くのプロジェクトは似たようなものに見えます。保守的なプロフォーマ、事業計画に基づいた期待収益、同じ基本的な KPI などです。
そうでなければ、私たちは単に買わないでしょう。

しかし、真の価値は、プロフォーマでは考慮されない場所で創造されることがあります。

収益と価値の付加モデルでは、私たちは固有のギャップを探します。それは、運用上の理解、創造性、そして仕事に取り組む意欲を必要とするため、必ずしも購入価格に含まれていないものです。

2 週間前にボストンで購入した物件 (ちなみに、現在このプロジェクトのために投資家を募っています 🙂) で、次のような機会をいくつか見つけました。

1) スマートリノベーション

売主は過去に電気や暖房などの主要な建物システムをすべて交換していましたが、それらのアップグレードは入居者には「見えない」ことがよくあります。

一方、アパート自体は広いものの、レイアウトが最適化されていない物件もあります。比較的低コストで、過去に「リノベーション」された物件であっても、内部レイアウトを大幅に改善し、賃料と需要を大幅に向上させることが可能です。

だからこそ、私たちは銀行に住宅ローンの一部として、通常よりも多額のリフォーム予算を申請したのです。支出を増やすためではなく、収入を増やすためです。

2) 十分に捉えられていない賃貸の可能性

現在、建物内のほとんどのユニットの価格は市場価格より約 8 ～ 10% 安くなっています。

しかし、それだけでなく、政府の援助プログラム（セクション8）に参加していて、家賃が何年も更新されていない入居者もいます。

売主は州と協力して賃料を調整したことがなく、市場との差は大きい。

適切な申請を提出するという比較的簡単な手段で、これらのユニットの賃料を倍増させることができます。最初の1年以内に実現可能な運用上の変更だけでも、総賃料が年間約6%増加し、年間賃料増加目標を上回ることになります。

3) プロフォーマに反映されない副収入

敷地内には 7 ～ 12 台分の駐車スペース (1 台の車が他の車をブロックするかどうかによって異なります) を備えた柵で囲まれた駐車場がありますが、ほとんど使用されず、現在は 2 つのスペースのみが使用されています。

少なくとも5つのスペースをテナントまたは近隣住民に貸し出すオプションを検討しています。需要があれば、この収入源によって年間家賃収入が約3%増加する可能性があります。

これは必須事項として保証されるものではありませんが、現場訪問、機会分析、確実な運用によって得られる実際のメリットです。

4) 自分に合った場所

当ホテルはボストン市内に位置しており、ダウンタウンの景色を望めます。

これは Excel の明細項目ではありませんが、需要、安定性、付加価値の可能性に大きな影響を与えます。

バリュー・アド/NOI 成長モデルで事業を展開している場合、単に「正しく購入」しようとしているのではありません。
あなたは深く理解しようとしています:

現在の資産の運用方法

最適化されていない部分

そして、スマートなオペレーションがそれをどのようにより良いビジネスに変えるか

そこが、まともな取引と本当に素晴らしい不動産取引の違いを生み出します。