アメリカ人は小規模市場へ移行している。それが商業用不動産に何を意味するのか
アメリカ人は住む場所を変えつつあり、その変化が商業用不動産の将来を変え始めています。
数十年にわたり、人々は主に仕事と高収入を求めて移住してきました。しかし今日では、移住の動機は大きく変化しています。特にリモートワークの普及により、主要な雇用拠点の近くに住む必要性が減ったため、経済的な余裕、ライフスタイル、そして柔軟性が、多くの移住の決定要因となっています。
ユナイテッド・バン・ラインズが新たに発表した年次移住レポートによると、アメリカ人の移動は減っているどころか、移動の形態が変化しているという。2025年には、オレゴン州が史上初めて移民流入数でトップに立った。一方、パンデミック中に大量の移民流入があったフロリダ州やテキサス州といった州では、現在、流入と流出のバランスがより均衡している。
Six of the top ten inbound states were in the South and South Atlantic, including the Carolinas, Alabama, Arkansas, West Virginia, and Delaware. These markets offer lower housing costs and a slower pace of life, which are increasingly attractive across age groups.
若い世代の住宅購入者や賃貸人は、主要な雇用市場とのつながりを断つことなく、手頃な価格の地域に惹かれています。例えばニュージャージー州は、ニューヨーク市に近いながらも低コストで暮らしたい若い住民を引きつけています。一方、退職者はこれらの高物価の州からより多くを離れており、より手頃な地域への移住が徐々に続いています。
こうした移住の傾向は、商業用不動産に大きな影響を与えます。ライアン・セヴェリーノ氏は、需要は注目を集める都市開発プロジェクトから、より実践的で地域主導の開発へと移行していると述べています。
投資家は、都心のオフィスタワーや高級小売店の代わりに、小規模なオフィスパーク、労働者向け住宅、セルフストレージ施設、診療所、そして生活必需品を扱う小売センターに投資機会を見出しています。人々が小規模市場の質素な住宅に定住するにつれ、周辺の商業施設のニーズも同様の現実的なパターンを辿っています。
パンデミック初期を特徴づけた南部の好景気も冷え込みつつあります。特に集合住宅における積極的な開発により、2024年には過去最高の新規供給量を記録しました。しかし現在、サンベルト地域のいくつかの市場では、期待と保険料や生活費の上昇が相まって、賃料は横ばいまたは下落傾向にあります。
肝心なのは、アメリカ人は依然として移住しているものの、純粋な雇用創出よりも、住宅価格の手頃さと生活の質を優先しているということです。商業用不動産の未来は、大都市の拡大ではなく、人々が定住することを選択する小規模市場における、的を絞った思慮深い開発にかかっています。
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