一戸建て住宅への投資家の参入禁止：2026年に立法府が「大規模」をどう定義するか
投資家による一戸建て住宅の購入禁止をめぐる議論は、選挙運動の話題から法案提出へと移行した。しかし、依然として一つの中心的な疑問が残る。「大規模」投資家とはどのような投資家を指すのか？
ドナルド・トランプ大統領が、機関投資家による一戸建て住宅の所有を制限するよう求める大統領令に署名した際、この命令は誰が影響を受けるのかを明確に定義していませんでした。その代わりに、米国財務省に対し、政策指針の策定を開始するよう指示しました。
それ以来、連邦および州レベルの議員らは、「大規模」のそれぞれ異なる定義を提示する複数の法案を提出してきた。
定義が重要な理由
のアナリストによると Realtor.com立法者が「大規模投資家」をどのように定義するかによって、この政策が住宅供給と住宅購入能力に大きな影響を与えるかどうかが決まります。
機関投資家は、全国の住宅市場におけるシェアが比較的小さいものの、特定の都市や地域に集中しているため、地域への影響は甚大となる可能性があります。
基準値が低すぎると、地方の小規模な不動産所有者が規制の対象となる可能性があります。一方、基準値が高すぎると、一部の大規模不動産所有者は複数の事業体に所有権を分散させることで規制を回避できる可能性があります。
議会における競合する定義
いくつかのアプローチが登場しています。
1. 所有住宅数
いくつかの提案は、ある団体が管理する一戸建て住宅の数に焦点を当てています。
- ワシントンで配布されたガイドラインでは、100戸という基準が示唆されている。
- 一部の議員が提出した法案は、50軒以上の一戸建て住宅を所有する所有者を対象としている。
- 州レベルでは、ジョージア州議会議員らが、住宅100戸および運用資産3億7500万ドルまでの制限を提案した。
他の提案では、500戸または2,000戸に制限することを提案しています。
住宅数という指標を用いる際の課題は、その複雑さです。特に成長著しい都市部では、小規模投資家の中には50戸以上の住宅を所有している人もいます。一方、大企業は複数の有限責任会社を通じて所有権を保有している場合があり、保有総数を追跡することが困難になります。
2. 運用資産
他の法案では、運用資産（AUM）に基づいて大規模投資家を定義しています。
- 提案の 1 つは、運用資産総額が少なくとも 1 億 5000 万ドルの企業を対象としています。
- 別の制度では、投資撤退を促進するために、運用資産残高が50万ドルを超えると追加税を課す。
運用資産残高（AUM）を用いることで明確な財務ベンチマークが得られます。しかし、戸建て住宅へのエクスポージャーを正確に反映しているとは限りません。商業施設、アパート、複合用途の物件を合わせて1億5,000万ドルの資産を運用する運用会社が、戸建て住宅を保有する割合はごくわずかかもしれません。
これにより、資産ベースのルールによって実際に影響を受けるのは誰なのかという不確実性が生じます。
大規模投資家 vs. 小規模事業者
投資家市場は見た目以上に階層化されています。
その アメリカン·エンタープライズ研究所 小規模な個人投資家が全国の戸建て住宅ストックの約11%を所有していると推定されています。こうした小規模な事業者は、初めて住宅を購入する人々と直接競合することがよくあります。
また、融資による融資のメリットも享受できる。 ファニー·メイ の三脚と フレディ·マック場合によっては、同等の民間市場ローンよりも 90 ～ 100 ベーシス ポイント低い金利で借り入れることもあります。
250,000 ドルの物件の場合、この融資の優位性は月額約 170 ドルに相当し、購入価格を上げずに初心者の買い手を上回る入札ができるほどです。
一方、大手機関投資家が総購入額に占める割合は、見出しで示唆されるほど多くはない。
In アトランタ、しばしば機関のハブとして挙げられる activity2023年以降、100軒以上の住宅を所有する投資家は、一戸建て住宅購入の約4.1%を占めました。約10軒の住宅を所有する小規模投資家も同様の割合を占めました。
同様のパターンが見られるのは シャーロット の三脚と ジャクソンビル小規模事業者が大規模機関投資家を合計で上回っている。 activity.
賃貸住宅建設：複雑な要因
もう一つの問題は、賃貸目的で建設されたコミュニティを政策上異なる扱いにすべきかどうかである。
などの企業 クインレジデンス 既存の住宅を購入するのではなく、新しい一戸建て賃貸住宅の開発に重点を置きます。
賃貸住宅建設プロジェクトは、住宅市場に新たな供給を創出します。これらの住宅は、耐久性のある床材や家電製品など、賃貸用に設計された機能を備えて建設されることが多いです。
この大統領令は賃貸住宅建設プロジェクトを除外すると報じられているが、審議中の複数の法案は除外していない。業界リーダーたちは、これらの開発業者を規制すれば新規建設が減少し、長期的な供給の伸びが制限される可能性があると主張している。
経済学者たちは、慎重な例外措置がなければ、住宅購入者を保護するための政策が意図せず新規住宅の生産を鈍化させる可能性があると警告している。
より広い経済的視点
の研究者 ブルッキングズ研究所 機関投資家の役割はしばしば単純化されすぎていると主張する。
サブプライムローン危機後、プライベート・エクイティ投資は不良在庫を吸収することで住宅価格の安定化に貢献しました。機関投資家は依然として全米の住宅ストック全体に占める割合は小さいものの、特定の地域では価格動向に影響を与える可能性があります。
広範な禁止措置により、購入可能な住宅数はわずかに増加する可能性があります。しかし、一戸建て住宅の賃貸を希望する、あるいは必要とする家族にとっては、賃貸の選択肢が減少する可能性もあります。
住宅の購入しやすさは、次のような多くの要因によって決まります。
- 全体的な供給不足
- ゾーニング規制
- 建設費
- 住宅ローン金利
- 人口増加
投資家による購入を制限するだけでは、国の住宅購入可能額の傾向に大きな変化は生じない可能性があります。
次に何が起こる？
連邦および州レベルで提案されている措置はいずれもまだ法律化されていません。議会での法案審議に伴い、定義が変更される可能性があります。
投資家による一戸建て住宅の購入禁止の結果は、政策立案者が以下の3つの目標のバランスをどう取るかに大きく左右されるだろう。
- 住宅所有へのアクセスの拡大
- 賃貸供給の維持
- 新規建設の促進
多くの住宅擁護者は、既存の在庫を解放し、規制障壁を緩和し、長年の住宅所有者に対するキャピタルゲイン税の課税基準を更新すれば、投資家規制のみの場合よりも供給に幅広い影響を与える可能性があると主張している。
議論の焦点は最終的に規模にあります。「大規模」の明確かつ一貫した定義がなければ、施行と影響は不確実なままとなります。
今のところ、住宅政策において、どれくらいの規模が「過剰」なのかという疑問は依然として残っています。直接融資に関するご相談や住宅ローンのオプションについては、こちらをご覧ください👉 ナドラン・キャピタル・グループ。
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